Anschlussfinanzierung Tipps und Know how

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Anschlussfinanzierung: Was ist wichtig?

Läuft die Zinsbindung deiner bestehenden Baufinanzierung aus und ist noch eine Restschuld vorhanden, benötigst du eine Anschlussfinanzierung. Was ist für dich dabei wichtig? Grundsätzlich solltest du deine Anschlussfinanzierung so akkurat planen wie deinen ursprünglichen Hauskredit. So kannst du die Details deines Vertrages neu verhandeln und gegebenenfalls bessere Konditionen bekommen.

10 Tipps für deine Anschlussfinanzierung

Für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung haben wir Ihnen hier zehn Tipps zusammengestellt:

  1. Frühzeitige Planung
  2. Behalte das Zinsniveau im Blick. Ist eine Steigerung der Zinsen absehbar, ist eine Forward-Vereinbarung die richtige Wahl, um dir die aktuell günstigen Zinsen zu sichern. Warte also nicht auf ein Angebot deiner Hausbank, sondern kümmere dich selbst rechtzeitig um die Planung.
  3. Verhandele mit der Bank
  4. Du bist in einer besseren Verhandlungsposition, wenn Angebote anderer Banken vorlegen kannst. Generell sollte die Anschlussfinanzierung günstiger sein als deine Erstfinanzierung – immerhin hast du jetzt auch mehr Sicherheiten zu bieten. Zusätzlich kannst du weitere Vertragsbestandteile aushandeln wie kostenfreie Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen.
  5. Spare Eigenkapital an
  6. Konntest du neben der Tilgung deiner Baufinanzierung Eigenkapital ansparen, nutze dieses bei der Anschlussfinanzierung, um deine Restschuld und so auch die monatliche Rate zu reduzieren. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger wird deine Anschlussfinanzierung.
  7. Leiste Sondertilgungen
  8. Dein Erspartes, aber auch mögliche Sonderzahlungen vom Arbeitgeber oder eine Steuererstattung kann dir als Sondertilgung in deine Anschlussfinanzierung helfen und deine Kreditsumme verringern. Eine Vorfälligkeitsentschädigung musst du zu diesem Zeitpunkt nicht zahlen.
  9. Optimiere deine Tilgung
    Wenn du deine monatliche Rate beibehalten möchtest und sich gleichzeitig deine Restschuld verringert und deine Zinsen niedriger werden, erhöht sich deine Tilgung. So reduziert sich deine Restschuld und die Laufzeit des Kredites.
  10. Passe deine Zinsbindung an
  11. Für die Anschlussfinanzierung wird eine neue Zinsbindung vereinbart. Sind die Zinsen nun niedriger als bei der letzten Finanzierung, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung; bei höheren Bauzinsen ist eine kurze Zinsbindung die bessere Wahl.
  12. Lege deine monatliche Rate fest
  13. Du kannst deinen Kredit schneller tilgen, wenn du dich für eine höhere monatliche Rate entscheidest. Hat sich dein finanzieller Spielraum seit der Erstfinanzierung vergrößert, solltest du dir dies für deine Anschlussfinanzierung zunutze machen.
  14. Nutze Sonderkündigungsmöglichkeiten
  15. Läuft deine Baufinanzierung schon zehn Jahre, besteht die Möglichkeit, mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB deine bestehende Finanzierung zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. So kannst du die aktuellen Zinsen für deine Anschlussfinanzierung nutzen und musst keine längeren Zinsbindungen (z.B. 20 Jahre) bis zum Ende einhalten.
  16. Sichere dir günstige Zinsen für deine Anschlussfinanzierung
  17. Die aktuellen Bauzinsen sind günstiger als bei deiner ursprünglichen Finanzierung, bis zu deiner Anschlussfinanzierung dauert es aber noch wenige Jahre? Mit einer Forward-Vereinbarung kannst du dir das derzeitige Zinsniveau bis zu 5,5 Jahre im Voraus sichern. Du musst nur beachten, dass du einen geringen Zinsaufschlag für die Möglichkeit der frühzeitigen Zinssicherung zahlst.
  18. Sichere dich durch die Übertragung der Grundschuld ab
  19. Auch eine Anschlussfinanzierung muss abgesichert sein. Hierzu reicht es aus, deine Grundschuld an deine neue Bank zu übertragen.

Einer erfolgreichen zweiten Runde steht nichts im Wege, wenn du all diese Tipps beachtest. Noch Fragen? Ich helfe dir gern, die passende Anschlussfinanzierung zu finden.

Kündigung der Baufinanzierung nach zehn Jahren. Welche Kündigungsfrist habe ich?

Zehn Jahre nach Vollauszahlung kannst du deine Baufinanzierung grundsätzlich ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Grundlage hierzu ist das in § 489 BGB festgelegte Sonderkündigungsrecht für Baufinanzierungen.

Hierfür gelten besondere Regelungen: So darf beispielsweise der Kreditvertrag innerhalb dieses Zeitraumes nicht verändert worden sein.

Zudem musst du eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Ist die Kündigungsfrist abgelaufen, hast du nur zwei Wochen Zeit, deine Restschuld zu begleichen – ansonsten gilt die Kündigung als nicht vollzogen und wird unwirksam. Kümmere dich deshalb unbedingt rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung, ich unterstütze dich gern dabei.

Die Datei zum Sonderkündigungsrecht findest du hier.

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Muss ich bei Kündigung auch eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der KfW zahlen?

Bei vorzeitiger Rückzahlung eines KfW-Darlehens  ist es möglich, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei einigen Verträgen gibt es aber eine kostenlose Sondertilgungsoption, mit der dein Darlehen während der ersten Zinsbindungsfrist vorzeitig getilgt werden kann. Du kannst hier die ganze Darlehenssumme aber auch Teilbeträge von mindestens 1.000 Euro einzahlen.

Ob dein Kredit eine Option zur Sondertilgung bietet, kannst du in den Darlehensbedingungen nachlesen. Handelt es sich dagegen um einen Kredit, der komplett von der KfW finanziert wird, wird bei einer vorzeitigen Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wie hoch diese ist, fragst du am besten direkt bei der KfW nach.

Muss ich beim Verkauf meines Hauses Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Die Bank behält sich vor den finanziellen Schaden auszugleichen, solltest du deine Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsfestschreibung kündigen. Dies ist auch der Fall, wenn du dein Haus während der Kreditlaufzeit verkaufen möchtest. Für die entgangenen Zinsen wird sie dir eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Eine Ausnahme bildet die Übernahme des Immobilienkredites durch den Käufer. Das hat finanzielle Vorteile für beide Seiten: Zum einen kann der Käufer sparen, wenn du seinerzeit eine Baufinanzierung mit einem günstigeren Zinssatz, als der Käufer heute bekommen würde, abgeschlossen hast. Zum anderen entfällt für dich die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Bank muss natürlich ihr Einverständnis geben.

 

Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung bei der KfW?

Ob du eine Anschlussfinanzierung bei der KfW bekommst, hängt davon ab, in welcher Situation du dich befindest:

 

  1. Fall: Du hast eine laufende Baufinanzierung, die bald ausläuft und brauchst hierfür eine Anschlussfinanzierung? In diesem Fall lautet die Antwort ganz klar: Nein. Es ist nicht möglich, hierfür einen Kredit der KfW zu verwenden, denn sie sind nicht zur Umschuldung gedacht.
  2. Fall: Du hast aktuell ein KfW-Darlehen, dessen Zinsbindung in Kürze endet, dessen Vertragslaufzeit gleichzeitig aber noch einige Jahre weiterläuft? In diesem Fall bist du ja sogar dazu verpflichtet, den KfW-Kreditvertrag weiterzuführen. Die KfW wird dir rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung mitteilen, zu welchen neuen Zinskonditionen sie deinen Vertrag weiterführen und überlässt dir gleichzeitig die Wahl einer neuen Zinsbindung. Du kannst zwischen 5 und 10 Jahren wählen. In diesem Fall kann man streng genommen gar nicht von einer Anschlussfinanzierung sprechen, da einfach nur ein bereits bestehender Vertrag zu neuen Zinsbedingungen fortgeführt wird. Diese Variante ähnelt somit eher einer Prolongation.
  3. Fall: Du hast aktuell ein KfW-Darlehen, bei dem in Kürze gleichzeitig die Sollzinsbindung und die Vertragslaufzeit ablaufen? Dann ist eine Fortführung des Vertrags bei der KfW leider nicht möglich, und du erhältst auch keinen neuen KfW-Kredit. Du musst das alte KfW-Darlehen in diesem Fall durch einen anderweitigen Kredit, zum Beispiel eine neue Baufinanzierung, ablösen. Damit bist du einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt: Mit etwas Pech verschlechtern sich bei der Anschlussfinanzierung über die KfW die Bedingungen, unter denen du die Restschuld weiterfinanzieren musst. Doch kannst du auch hier dem Zinsänderungsrisiko vorbeugen. So kann beispielsweise eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Hole dir hierzu rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung Angebote ein. Kannst du eine gute Bonität nachweisen, erlaubt die Bank eventuell auch eine Aufstockung der Baufinanzierung mit dem Restschuldbetrag. 

Sprich gerne mit mir über die verschiedenen Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung deines KfW-Darlehens.

Ich bekomme keine Anschlussfinanzierung, was kann ich tun?

Es kann verschiedene Gründe haben, wenn deine Bank eine Anschlussfinanzierung ablehnt. Bitte erkundige dich bei der Bank, warum gerade deine Baufinanzierung nicht weitergeführt werden kann. Liegt es an zu höhen Ratenbelastungen, einer negativen Kredit-Historie oder einem negativen Schufa-Eintrag? Bist du Freiberufler oder selbstständig? Das alles kann deine Kreditwürdigkeit einschränken. Für die Vergabe von Krediten werden von jedem Institut eigene Kriterien festgelegt, die von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen können. Deshalb lohnt es sich verschiedene Angebote einzuholen.

Folgende Möglichkeiten gibt es, doch an die gewünschte Anschlussfinanzierung zu kommen:

 

Die Kreditsumme heruntersetzen: Deine Chance auf Kreditgewährung erhöht sich, wenn du die Option hast, deine Kreditsumme etwas nach unten zu korrigieren. Mit der Verringerung kann auch oft die monatliche Belastung herabgesetzt werden. Ist die Bank der Meinung, dass du die monatlichen Raten nicht stemmen kannst, kommst du somit dem erfolgreichen Kreditantrag immer näher.

 

Die Laufzeit des Darlehens verlängern: Auch hierbei verringern sich die monatlichen Ratenzahlungen. Eine lange Laufzeit schreckt viele Kreditnehmer zwar ab, ist die Bank jedoch der Ansicht, dass mit der geplanten Ratenzahlung sowie dem aktuellen Einkommen keine zuverlässige Finanzierung gewährleistet werden kann, schafft eine längere Laufzeit häufig Abhilfe.

 

Ein Bürge: Nimm einen zweiten Kreditnehmer, beispielsweise deinen Partner,  in den Kreditvertrag mit auf. Dies erhöht die Chance auf eine Anschlussfinanzierung. Man kann auch einen Bürgschaftsvertrag abschließen, der es der Bank ermöglicht, bei drohenden Ratenausfalls auf die angegebene Person zurückzugreifen.

 

Überflüssige Konten und Kredite im Vorfeld vermeiden: Deine Kreditwürdigkeit sinkt mit der steigenden Anzahl deiner parallel laufenden Girokonten und Kleinkredite. Achte darauf, dass deine Konten nicht überzogen werden oder gleiche diese vor Antragstellung aus. Kündige überflüssige Konten  und trage das Geld möglichst auf einem Konto zusammen.

Anschlussfinanzierung trotz negativer Schufa?

Die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) prüft die Kreditwürdigkeit der potenziellen Kreditnehmer. Hierfür sammelt sie Daten, die eine eventuelle bereits bestehende Verschuldung oder Zahlungsunfähigkeit absehen lassen. Diese Infos werden von verschiedenen Instituten (Bausparkassen, Banken und Versicherungen, auch Versandhändler oder Unternehmen aus der Telekommunikation) bereitgestellt.  Sobald eine Rechnung nicht beglichen wurde oder Mahnungen keine Beachtung fanden, werden solche Informationen an die Schufa übermittelt. Darüber hinaus ist der Schufa auch bekannt, wie viele Konten jemand führt, die Anzahl der Kreditkarten sowie Informationen über mögliche Bürgschaften, Ratenzahlungen, Versandhandelskäufe und Mobilfunkverträgen. 

Deine Schufa-Einträge werden von den Bankinstituten immer dann angefragt, wenn du einen Kredit aufnehmen möchtest. Das gilt sowohl bei der Erstfinanzierung, als auch bei einer Anschlussfinanzierung. Ein negativer Schufa-Eintrag signalisiert der Bank allerdings eine fehlende Liquidität, sodass eine Kreditanfrage mit hoher Wahrscheinlichkeit abgelehnt wird.

Bist du negativ bei der Schufa gelistet, kann eine weitere Kreditaufnahme problematisch werden. Eine Anschlussfinanzierung ist aber trotzdem nicht unmöglich. Jeder hat das Recht, einmal im Jahr seine gespeicherten Daten kostenlos anzufordern. So kannst du deine Einträge überprüfen, auf Fehlerhaftes reagieren und Löschungen vornehmen. Bei negativen Einträgen spielen die Hintergründe und Schwere eine große Rolle. Vielleicht haben ja auch nur deine Kinder versehentlich ein Abonnement abgeschlossen. Das gesamte Bild sowie die Kreditwürdigkeit eines künftigen Darlehensnehmers sind entscheidend, daher ist ein negativer Schufa-Eintrag nicht gleich ein KO-Kriterium für eine Anschlussfinanzierung.

Wie weit im Vorfeld muss ich meine Anschlussfinanzierung planen?

Mein Darlehen läuft noch länger als 5 Jahre:

Eine direkte Anschlussfinanzierung kannst du zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Angriff nehmen. Behalte jedoch das Zinsniveau im Blick. Sollten die Zinsen sehr niedrig sein, kann man auch andere Bausteine wie z.B. einen Bausparvertrag in deine Anschlussfinanzierung einbauen. Sprich mich also gerne auch an, wenn die Laufzeit deiner Finanzierung noch etwas länger dauert.

 

Mein Darlehen läuft in den nächsten 5 Jahren aus:

In Zeiten niedriger Bauzinsen lohnt der Abschluss eines Forward-Darlehens. Diese Form der Anschlussfinanzierung hat den Vorteil, dass du dir den aktuellen Zins noch vor Ablauf der Laufzeit deiner Erstfinanzierung sicherst.  Für die Forward-Periode, der Zeit zwischen Abschluss der Darlehens und Beginn der Laufzeit, fallen keine Gebühren an. Die Banken berechnen allerdings einen je nach Institut unterschiedlichen Zinsaufschlag für jeden Monat, den du dir das Zinsniveau im Voraus sicherst. 

 

Mein Darlehen läuft in den nächsten 3 Monaten aus:

Du bekommst demnächst einen Finanzierungsplan zur Anschlussfinanzierung deiner Bank zugeschickt. Um zu sehen, ob es sich hierbei um ein gutes Angebot handelt, solltest du bereits vorab schon andere Banken aufsuchen und dir deine Anschlussfinanzierung rechnen lassen. Ist ein günstigeres Angebot dabei, lohnt eine Umschuldung und damit ein Wechsel zu einer anderen Bank. Nach Ablauf der ersten zehn Jahre der Erstfinanzierung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Lediglich Kosten für die Übertragung einer Grundschuld  im Grundbuch kommen auf dich zu, die jedoch weitaus niedriger sind, als die Zinsersparnis, die du mit einer Umschuldung erreichst.

Für welche Form der Anschlussfinanzierung du dich auch entscheidest: Prüfe die Angebote unterschiedlicher Bankinstitute. Lass dich gerne von mir hierzu beraten.

Kann ich bei einer Anschlussfinanzierung mein Darlehen erhöhen?

Hier die gute Nachricht: Ja, das kannst du. Die Voraussetzungen für eine Darlehenserhöhung sind dieselben, wie bei einer Kreditaufnahme. Dein Haus darf jedoch nicht wesentlich an Wert verloren haben. Ist alles ok, kann dein Darlehen bis zur ursprünglichen Darlehenshöhe aufgestockt werden. 

Zunächst werden Einkommen, Eigenkapital sowie Schufa Einträge geprüft. Wenn du für eine Anschlussfinanzierung dein Darlehen erhöhen möchtest, geht das in der Regel unproblematisch, da die Bank bereits alle dafür nötigen Informationen hat. Trotzdem kann es sein, dass noch aktuelle Unterlagen nachgefordert werden. 

Sobald du für eine Anschlussfinanzierung dein Darlehen erhöhst, plane einen Puffer ein, um nicht in einigen Jahren wieder aufstocken zu müssen. Vor allem, wenn dein Haus renoviert werden muss, kann es unerwartet zu einem finanziellen Mehraufwand kommen. 

Soll ich bei der Anschlussfinanzierung Eigenkapital einbringen?

Ein ganz klares: Ja! Je niedriger deine Restschuld ist, und damit der Darlehensbetrag für die Anschlussfinanzierung, desto bessere Bauzinsen kannst du von deiner Bank erwarten. Durch Einbringung von Eigenkapital minderst du nämlich auch das Risiko für die Bank. Das wird wiederum mit günstigen Konditionen honoriert.

 

Beispielrechnung: Anschlussfinanzierung mit Eigenkapital

Bringst du in deine Anschlussfinanzierung Eigenkapital ein, kann sich das für dich lohnen. Durch einen niedrigeren Zinssatz sparst du richtig Geld.

 Anschlussfinanzierung ohne EigenkapitalAnschlussfinanzierung mit Eigenkapital
Restschuld120.000 €120.000 €
Eigenkapital0 €20.000 €
Zinssatz1,6 %1,5 %
Tilgung8 %8 %
Laufzeit10 Jahre10 Jahre
Zinskosten11.168,50 €8.746,40 €
Zinsersparnis0 €2.422,10 €
Tabelle: Beispielrechnung Sollzinshöhe

Angenommen, du hast eine Restschuld in Höhe von 120.000 Euro und bringst 20.000 Euro in deine Anschlussfinanzierung ein, sparst du insgesamt 2.422,10 Euro Zinsen über zehn Jahre. Dein Darlehensbetrag reduziert sich in diesem Fall auf 100.000 Euro, was die Bank mit einem niedrigeren Zinssatz honoriert.

 

Kredit sondertilgen anstelle von Eigenkapital

Alternativ kannst du auch sondertilgen, um die Restschuld deines Kredits zu mindern. Das bedeutet: Du reduzierst die Restschuld bereits während der Laufzeit immer wieder durch Extrazahlungen. Eine Sondertilgung muss jedoch von Anfang an in deinem Darlehensvertrag vorgesehen sein. Meistens gewähren die Banken eine kostenlose Tilgung von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Beträgt Ihre Darlehenssumme beispielsweise 180.000 Euro, kannst du im Jahr 9.000 Euro sondertilgen. Eine noch höhere Sondertilgungsoption lässt sich die Bank bezahlen. In der Regel vergibt sie dafür einen höheren Zinssatz.

Hast du keine Sondertilgung in deiner Baufinanzierung vereinbart, kann es günstiger sein, Geld anzusparen und es als Eigenkapital in die Anschlussfinanzierung zu investieren, als eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

 

Sonderfall: Prolongation

Genau genommen ist eine Prolongation eine Vertragsverlängerung deines alten Vertrages. Hattest du im alten Vertrag keine Sondertilgungsoption, gibt es die Möglichkeit auch nicht im verlängerten Vertrag. Da die Einrichtung einer Sondertilgungsoption nämlich einen Eingriff in die Vertragsbedingungen darstellt und somit ein neuer Kreditvertrag notwendig wird. Ebenso wenig kannst du bei der Prolongation Eigenkapital einbringen, da es sich um eine Verlängerung handelt und nicht um einen neuen Vertrag wie es bei einer Umschuldung der Fall ist.

Wie ist der Ablauf einer Anschlussfinanzierung?

Der Ablauf ist abhängig von der Art der Anschlussfinanzierung. Du hast insgesamt drei Optionen, deine Anschlussfinanzierung zu gestalten:

  1. Prolongation
  2. Umschuldung
  3. Forward-Darlehen

Um alle drei Möglichkeiten ausloten zu können, beschäftige dich rechtzeitig mit einer Anschlussfinanzierung. Wann läuft die Zinsbindung deiner Baufinanzierung aus? Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung besteht die Möglichkeit der Anschlussfinanzierung. Wer sich noch nicht so früh darum kümmern möchte, kann auf das Angebot der Hausbank warten. Etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung bekommst du von deiner Hausbank ein Prolongationsangebot zugeschickt.

 

Prolongation

Eine Prolongation ist im Grunde genommen eine Vertragsverlängerung. Die Konditionen des alten Vertrages bleiben bestehen. Es werden lediglich die Laufzeit sowie der Zinssatz neu festgelegt. Die Hausbank schickt dir spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot zu. Du hast dann zwei Wochen Zeit, dich für oder gegen eine Prolongation zu entscheiden.  Nimmst du die Konditionen an, bestätigst du dies mit deiner Unterschrift und schickst das Schreiben zurück an die Bank. Einige Zeit später bekommst du eine Bestätigung zur Darlehensfortführung zugeschickt. Da der alte Vertrag quasi weiterläuft und nichts umgeschrieben werden muss, fallen auch keine Kosten für Notar oder Grundbuch an. Eine Prolongation ist zwar bequem, in der Regel jedoch nicht günstig.

 

Umschuldung

Steht die Anschlussfinanzierung an, nutze die Gelegenheit und hole dir verschiedene Angebote anderer Banken ein. Durch eine Umschuldung kannst du einen besseren Zinssatz bekommen und unter Umständen viel Geld sparen. Wende dich hierzu an mich, denn ich suche für dich das passende Angebot aus meinem Netzwerk von mehr als 400 Banken und Versicherungen. Mit einer Umschuldung schließt du einen neuen Immobilienkredit ab und kannst so von günstigen Zinsen profitieren. Dazu sind gegebenenfalls Unterlagen erforderlich, die Auskunft über den Wert der Immobilie sowie über deine eigene finanzielle Situation geben. Im gleichen Zug kündigst du den Kredit bei deiner alten Bank und forderst eine Kündigungsbestätigung an. Sobald die Ablösesumme bekannt ist, wird ein Ablösetermin vereinbart. Alles Weitere klären die Banken in der Regel untereinander. 

 

Forward-Darlehen

Bis zu fünf Jahre im Voraus kannst du die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung festlegen. Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir folglich die aktuellen Bauzinsen für die Zukunft. Das kann sich vor allem dann lohnen, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind. Du kannst fünf Jahre bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Forward-Darlehen abschließen. Der Ablauf bei einer Anschlussfinanzierung beginnt dann damit, dass du dir Angebote von den Banken oder einem Finanzdienstleister einholst. Hast du ein passendes gefunden, unterschreibst Sie bereits heute den Darlehensvertrag. Die Auszahlung beginnt jedoch erst nach Ablauf der Zinsbindung für deine Erstfinanzierung.

Rechenbeispiel: Du hast deine Baufinanzierung 2013 abgeschlossen. Die Zinsbindung läuft 2023 aus. Weil die Zinsen gerade sehr günstig sind und du für 2023 weitaus höhere Zinsen erwartest, vereinbarst du bereits jetzt, drei Jahre im Voraus, ein Forward-Darlehen. Sowohl die Tilgung als auch die Auszahlung der Darlehenssumme beginnen erst nach Ablauf der Zinsbindung für die erste Finanzierung, also 2023.

Was tun bei geringer Restschuld?

Beträgt die Restschuld für deine Anschlussfinanzierung weniger als 50.000 Euro, hast du folgende Optionen: Du kannst bei der bisherigen Bank prolongieren, zu einer neuen Bank umschulden oder die Summe mit einem Ratenkredit finanzieren.

 

Mindestbetrag für Baufinanzierungen: 50.000 Euro

In der Regel finanzieren Banken eine Baufinanzierung ab einem Betrag von 50.000 Euro. Das besondere an der Darlehensart „Baufinanzierung“ ist, dass die Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Mit diesem Gegenwert ist er der Bank dann möglich, dir als Kreditnehmer einen besonders niedrigen Zinssatz anzubieten.

Bei Darlehenssummen unter 50.000 Euro verdienen Banken mit dem günstigen Zinssatz für Baufinanzierungen dann aber selbst leider so wenig, dass sich das Geschäft nicht lohnt. Daher setzen viele Banken, 50.000 Euro als Untergrenze  bei einer Baufinanzierung an.

 

Anschlussfinanzierung für kleine Restschuld

Es ist häufig der Fall, dass die Restschuld bei einer Anschlussfinanzierung kleiner als 50.000 Euro ist. Gerade bei älteren Finanzierungen, wenn es sich um die zweite Anschlussfinanzierung handelt. Deine Bank teilt dir einige Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung schriftlich mit, dass dein Kredit ausläuft und wie hoch die Restschuld dann ist. In dem Zusammenhang bekommst du dann auch ein Angebot zur Weiterfinanzierung. Das nennt man Prolongation. Mit einer Prolongation kannst du auch eine Restschuld von unter 50.000 Euro problemlos weiterfinanzieren.

Anders sieht es aus, wenn dir die Umschuldung zu einer anderen Bank eigentlich lieber wäre. Wenige Banken finanzieren auch kleinere Beträge unter 50.000 Euro wie eine Baufinanzierung. Jede Bank handhabt dies jedoch individuell. Vermutlich wird dir keine Bank die Umschuldung einer Restschuld von 5.000 Euro zu den Bedingungen einer neuen Baufinanzierung anbieten.

Eine geringe Restschuld wird bei der Anschlussfinanzierung mit einer Umschuldung daher meist mit einem höheren Zinssatz bestraft. Die Prolongation ist also bei geringen Beträgen ausnahmsweise vermutlich die günstigere Variante der Anschlussfinanzierung. Ein Angebotsvergleich verschiedener Finanzierungspartner ist aber dennoch immer ratsam.

 

Restschuld mit einem normalen Ratenkredit finanzieren

Ist deine Restschuld extrem gering – sagen wir unter 10.000 Euro – bleibt dir vermutlich nur die Prolongation. Oder aber: Du schuldest auf einen normalen Ratenkredit um. Das hat beispielsweise den Vorteil, dass du auch weitere Kredite wie deinen Autokredit umschulden oder einen Dispokredit unter Umständen zusammenlegen kannst.

Mit einer kleinen Restschuld hast du also dennoch einige Möglichkeiten, eine Anschlussfinanzierung zu erhalten. Welche konkrete Lösung in deinem Fall die günstigste ist, klären wir am besten in einem persönlichen Gespräch.

Sollte ich mögliche Renovierungen bei der Anschlussfinanzierung einplanen?

Es ist einer besten Zeitpunkte, wenn rund um das Ende deiner Zinsbindung Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten anstehen, diese einzuplanen. In den meisten Fällen kannst du im Zuge einer Umschuldung dein Baudarlehen nämlich um bestimmte Beträge erhöhen und ggf. wieder bis zur Grundschuld auffüllen.

 

Anschlussfinanzierung: Restschuld für Modernisierung aufstocken

Du hast beispielsweise 2010 ein Haus gekauft. Nun endet deine Sollzinsbindung und du möchtest eine Anschlussfinanzierung. Dein altes Haus kann aber eigentlich so langsam ein paar gravierende Modernisierungsmaßnahmen vertragen: die Außenfassade muss neu verputzt werden oder du möchtest vielleicht den Dachboden ausbauen. Derartige wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen kannst du durchaus bei deiner Anschlussfinanzierung einplanen.

Deine Restschuld – also der Betrag, den du der Bank nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldest – wird hierbei um den Betrag, den der Umbau kosten soll, aufgestockt. Die Maximalhöhe dieses Betrages sollte die Höhe der Grundschuld dabei nicht überschreiten. Hast du vor zehn Jahren 200.000 Euro  aufgenommen und beträgt deine Restschuld nun 120.000 Euro, darfst du für die Renovierung zur Anschlussfinanzierung maximal 80.000 Euro einplanen.

KfW-Darlehen beantragen

Du hast auch die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen über ein gesondertes Darlehen wie beispielsweise ein KfW-Darlehen zu finanzieren. Diese bekommst du unabhängig von deiner eigentlichen Baufinanzierung, sofern du die Voraussetzungen für eine der zinsgünstigen Förderungen erfüllst.

 

Aufstockung muss zweckgebunden sein

Du kannst die Aufstockungssumme jedoch nicht einfach für den Kauf eines Autos verwenden. Damit du von den günstigen Zinsen einer Baufinanzierung profitierst, muss der Verwendungszweck des aufgestockten Darlehens an die Immobilie gekoppelt sein. 

Am besten du bringst Pläne oder Kostenvoranschläge für die Renovierung gleich mit zum Gespräch in die Bank. So hat es das Kreditinstitut leichter, deinen erhöhten Finanzierungsbedarf bei der Anschlussfinanzierung einzuplanen.

 

Folgen des aufgestockten Darlehen bei der Anschlussfinanzierung

Durch die Aufstockung erhöhen sich zunächst einmal deine Schulden. Das bedeutet wiederum, dass du deine Baufinanzierung länger zurückzahlst und damit in Summe auch deutlich mehr Zinsen an die Bank. Außerdem werden bei einer Umschuldung häufig wieder Notar- und Grundbuchkosten fällig. Diese Kosten orientieren sich an der Restschuld Ihrer Baufinanzierung. Erhöhen sich diese durch die Aufstockung für die Renovierung, erhöhen sich auch die Kosten für Grundbuch und Notar.

Ich helfe dir gern dabei, deine Renovierungsarbeiten bei der Anschlussfinanzierung mit einzuplanen und zeige dir die verschiedenen Möglichkeiten hierzu auf.

Welche Kosten entstehen bei einer Anschlussfinanzierung?

Möchtest du über eine neue Bank umschulden, können Kosten anfallen. Es muss die bestehende Grundschuld auf die neue Bank übertragen beziehungsweise abgetreten werden, dafür werden Grundbuchgebühren berechnet. Da für die Umschreibung eine notarielle Beglaubigung notwendig ist, sind diese Gebühren in der Regel in den Notarkosten enthalten.

 

Was heißt Grundschuldabtretung?

Hast du eine Baufinanzierung bei einer Bank abgeschlossen, sichert sich diese ab, in dem sie sich als Gläubigerin in das Grundbuch eintragen lässt. Damit hat sie das Recht, die Immobilie z. B. zwangsversteigern zu lassen, solltest das Darlehen nicht mehr bedienen können. Im Fall einer Umschuldung wird die Grundschuld auf die neue Bank übertragen. Das heißt, die alte Bank tritt die Sicherheit einfach an den neuen Gläubiger ab. Für diese Grundschuldabtretung zwischen den Banken fallen Kosten an.

 

So hoch sind die Nebenkosten bei der Anschlussfinanzierung?

Für jeden Eintrag in das Grundbuch oder die Löschung des Eintrages fallen Gebühren an. Die Höhe richtet sich dabei nach der eingetragenen Grundschuld. Für die Löschung der Grundschuld werden – inklusive der Notargebühren – beispielsweise rund 0,3 Prozent der Grundschuldsumme berechnet; wird eine neue Grundschuld eingetragen, wird dieselbe Summe noch einmal fällig.

Günstiger ist es, wenn die Grundschuld einfach von der alten auf die neue Bank übertragen wird. Dann fallen einmalig nur circa 0,3 Prozent der Grundschuld an. Beträgt diese beispielsweise 100.000 Euro, belaufen sich die Kosten für die Grundschuldabtretung zwischen den Banken auf rund 300 Euro.

Bestehe am besten auf eine Grundschuldabtretung, so kannst du bei deiner Anschlussfinanzierung Kosten sparen. 

Arbeitslos bei Ende der Zinsbindung – Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung?

Es kommt drauf an. Deine individuelle Situation spielt hierbei eine große Rolle. Grundsätzlich kannst du auf eine Prolongation bei deiner bisherigen Bank hoffen. Fasst du hingegen eine Umschuldung zu einer neuen Bank ins Auge, kann es kompliziert werden.

 

Prolongation bei Arbeitslosigkeit

Eine Prolongation ist eigentlich keine Anschlussfinanzierung, sondern nur eine neue Konditionsvereinbarung einer bereits genehmigten Erstfinanzierung. Die Bank informiert dich drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung über den Auslauf der Zinsbindung. Üblicherweise legt die Bank dir im gleichen Atemzug ein Prolongationsangebot vor. 

Da bei einer Prolongation keine neuen Unterlagen von dir abgefordert werden, musst du auch keine neuen Nachweise zu deinem Einkommen einreichen. Daher ist bei Arbeitslosigkeit die Prolongation grundsätzlich eine Möglichkeit der Weiterführung.

Sei realistisch

Auch wenn du prinzipiell prolongieren kannst, solltest du die monatlichen Raten selbstverständlich zahlen können und das bestenfalls ohne, dass du jeden Pfennig zweimal umdrehen musst. Ist dies nicht der Fall, müssen andere Lösungen gefunden und sich im schlimmsten Fall von der Immobilie getrennt werden.

Binde dich nicht an eine Finanzierung, die du dir gar nicht leisten kannst. Eine mögliche Zwangsversteigerung oder deine Privatinsolvenz sind weder für die Bank noch für dich gut. Sprich in einer solchen Situation unbedingt vorher mit deiner Bank.

 

Umschuldung bei Arbeitslosigkeit

Bist du am Ende der Zinsbindung arbeitslos, stehen deine Chancen für eine Umschuldung eher schlecht. Aber, wie eingehend gesagt, es kommt drauf an.

Sind du uns dein Partner zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung arbeitslos, bekommst du keinen neuen Finanzierungsvertrag bei einer Bank – selbst wenn du Sicherheiten wie Eigenkapital oder eine weitere Immobilie besitzt. Das Risiko, dass du die Raten nicht zahlen kannst, ist einfach zu hoch, denn es gibt kein ausreichendes Einkommen. Eine Umschuldung wäre in diesem Fall sowohl für dich als auch für die Bank selbst unverantwortlich.

Ist dein Partner allerdings berufstätig und verdient gut, ist es der Bank egal, ob du arbeitslos bist. Denn die Bank prüft die gemeinsamen Haushaltseinkünfte und Ausgaben. Da ist es unerheblich, welcher der beiden Darlehensnehmer das Einkommen generiert. 

Anschlussfinanzierung trotz Trennung oder Scheidung?

Trennung, Schuldhaftentlassung, Anschlussfinanzierung

Normalerweise haben beide Partner vor der Trennung bzw. Scheidung als Eigentümer den Baukredit unterzeichnet und sind im Grundbuch eingetragen. Sind sich beide Parteien einig, wer die Immobilie übernimmt, müssen zwei Schritte vorgenommen werden:

 

  1. Eine Schuldhaftentlassung bei der Bank muss für den Partner, der die Immobilie nicht weiter nutzen möchte, beantragt werden.
  2. Der Partner, der die Immobilie nicht übernehmen möchte, muss als Eigentümer aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Die Bank wird überprüfen, ob der verbleibende Partner sich das Darlehen allein leisten kann. Ist dies der Fall, wird der verbleibende Partner alleiniger Darlehensnehmer. Er kann selbstständig eine Anschlussfinanzierung anstoßen, sobald die Sollzinsbindung der ersten Finanzierung ausläuft.. Der Partner, der auf die Immobilie verzichtet, wird nach der Schuldhaftentlassung als Eigentümer aus dem Grundbuch gestrichen. Parallel dazu muss rechtlich geklärt werden, wie die gegenseitigen Unterhaltsansprüche aussehen. Meistens wird der Partner, der die Immobilie nicht behält, vom anderen Partner ausgezahlt.

 

Anschlussfinanzierung nach Trennung ohne Schuldhaftentlassung

Stimmt die Bank allerdings der Schuldhaftentlassung nicht zu, ist die Frage: Ist der Partner bereit, das Darlehen trotzdem weiter gemeinsam zu bezahlen, obwohl er nicht mehr in der Immobilie wohnt? Das dürfte nur äußerst selten der Fall sein. Bei einer Prolongation müsste der Partner zumindest, sofern er zuvor auch als Darlehensnehmer im Vertrag stand, erneut unterschreiben und das Finanzierungsrisiko weiter mittragen. Weigert er sich, wird zum Ablauf der Zinsbindung die gesamte Restschuld fällig gestellt, von der er die Hälfte begleichen muss. Bei einer Umschuldung kann der verbleibende Partner versuchen, bei einer anderen Bank das Darlehen allein weiterzuführen. Die neue Bank wird seine Kreditwürdigkeit überprüfen und für sich entscheiden, ob er in der Lage ist, die Anschlussfinanzierung allein zu meistern. Ist der Ex-Partner nicht bereit, weiter als Darlehensnehmer im Kreditvertrag aufzutreten, führt kein Weg an einer Trennung von der Immobilie vorbei.

 

Scheidung ohne Einigung: Zwangsversteigerung statt Anschlussfinanzierung

Kommt es zu keiner Einigung, was nach der Trennung beziehungsweise Scheidung mit einer Immobilie geschehen soll und klappt auch kein gemeinschaftlicher Verkauf des Hauses, kann einer der Partner eine Zwangsversteigerung beantragen. Dies ist mit hohen, finanziellen Verlusten für beide Seiten verbunden. Um mit dem Erlös vorhandene Verbindlichkeiten abzulösen und gegebenenfalls alles Übrige zwischen beiden Parteien aufzuteilen, wird die Immobilie dann nämlich weit unter ihrem Marktwert versteigert. In diesem Fall muss die Bank beide Kreditnehmer aus dem Kreditvertrag entlassen. Jetzt ist natürlich auch keine Anschlussfinanzierung mehr erforderlich.

Ich habe meine Zinsbindungsfrist verpasst, was kann ich tun?

Deine Baufinanzierung wird automatisch in ein variables Darlehen umgewandelt, sollte die Zinsbindung ausgelaufen sein, ohne das etwas unternommen wurde. Der Zins passt sich hierbei alle drei Monate an den aktuellen Marktzinsen an. In Zeiten geringer Zinsen kann so das Darlehen günstig aussehen. Steigt der Zins allerdings, erhöhen sich deine Zinskosten. Kümmere dich also rechtzeitig um deine Anschlussfinanzierung.

Ein variables Darlehen kannst du jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

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