Bauen oder Kaufen?

Kommunen verkaufen Baugrundstücke in der Regel zu einem Preis, der deutlich unter dem eigentlichen Marktpreis liegt. Um Spekulationen mit diesen Baugrundstücken zu verhindern, wird im Kaufvertrag gerne eine sog. Nachschussverpflichtungen bei Weiterverkauf vereinbart.

So kann das in einem Kaufvertrag mit einer Gemeinde aussehen.

Wenn man tatsächlich vorhat, das Grundstück möglichst zügig zu bebauen, erscheint das erst einmal ziemlich harmlos. Allerdings sollten beim letzten Absatz die Alarmglocken angehen! Laut dem Kaufvertrag kann eine Bank demnach “nur” 500.000 Euro Grundschulden an sog. erster Rangstelle im Grundbuch eintragen. In diesem konkreten Fall sollten allerdings insgesamt 600.000 Euro finanziert werden (für ein normales Einfamilienhaus in sehr guter und teurer Lage). Die Banken könnten ein Darlehen i.H.v. 600.000 Euro also nur mit 500.000 Euro an erster Rangstelle im Grundbuch absichern. Danach käme die Grundschuld der Gemeinde und dann eine weitere zu Gunsten der Bank. Das wäre in diesem Fall schwierig geworden, denn aufgrund eines geringen Eigenkapitalainsatzes wäre die Grundschuldbelastung dann insgesamt deutlicher höher als der Objektwert. Eine Bank zu finden, die sich darauf einlässt, ist schwierig und besonders günstige Zinskonditionen sind da auch nicht zu erwarten.

In diesem speziellen Fall konnte das Problem sehr unbürokratisch gelöst werden: die Gemeinde hat nach einem längeren Telefonat zugestimmt, ein Grundschuld von 600.000 Euro an erster Rangstelle im Grundbuch zuzulassen. Aber das ist nicht unbedingt der Normalfall und man sollte sich als Erwerber vor Abschluß des Kaufvertrages mit der Kommune darüber einigen

Wer neu baut wird fast immer eine Doppelbelastung aus weiter laufender Miete und den Finanzierungskosten für das Neubauvorhaben stemmen müssen. Ich zeige dir, wie diese doppelte Belastung so weit wie möglich reduzieren werden kann.

Anders als beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie muss man die Kosten bei einem Neubauvorhaben in Teilbeträgen zahlen. Das fängt mit dem Erwerb des Grundstücks an und setzt sich mit dem Hausbau fort. Bis zum Einzug fallen in der Regel viele Teilzahlungen an Bauunternehmen, Handwerker, Energieversorger usw. an.  Je nach Höhe des vorhandenen Eigenkapitals und dem Aufbau der Finanzierung fallen hier unterschiedlich höhe Bauzeitzinsen an. So nennt man die Zinsen, die du bis zum Einzug an eine Bank zu zahlen hast.

Was sind Bauzeitzinsen?

Unter Bauzeitzinsen versteht man die Zinsen, die bis zum Abschluß des Bauvorhabens an die Bank gezahlt werden müssen. Diese setzten sich zusammen aus den Zinsen für ausgezahlte Darlehensbeträge und ggf. anfallenden Bereitstellungenzinsen. Je nach Vereinbarung mit der Bank müssen irgendwann noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge, also Zinsen dafür, dass dir das Geld bereitgestellt wurde aber noch nicht abgerufen worden ist, gezahlt werden. Diese Bereitstellungszinsen haben es in sich, denn hierfür berechnen fast alle Banken in Deutschland einen Zinssatz von 3% jährlich – und damit teilweise das dreifache von dem, was das Darlehen selbst kostet.

Auf den Zahlungsplan kommt es an!

Die wenigsten Bauunternehmen verlangen die Bezahlung bei Fertigstellung und Übergabe in einer Summe. Statt dessen sind fast immer Teilzahlungen zu leisten. Das ist verständlich, denn ein Bauunternehmen muss bei den Materialkosten und dem Arbeitslohn in Vorleistung gehen. Wer mit einem Architekten und vielen einzelnen Handwerkern baut, braucht so gar keine Hoffnung darauf machen, dass er bzw. sie die Rechnung erst am Bauende präsentiert bekommt.

Bauunternehmen erstellen einen Zahlungsplan nach Makler- und Bauträgerverordnung (MABV). Bauherren sollten sich von dem Bauunternehmen zumindest grob skizzieren lassen, wann ab Baubeginn mit welchen Zahlungsraten zu rechnen ist. Bei einem Architektenhaus sollte eben der Architekt bzw. die Architektin einen solchen Zahlungsplan erstellen. Anhand dieses Zahlungsplanes lässt sich dann – zumindest ungefähr- ermitteln, wann welche Zahlungen zu leisten sind und woher das Geld dafür kommen soll bzw. ab wann es zur Verfügung stehen muss. Hieraus lässt sich dann wieder ableiten, wie hoch die Doppelbelastung werden kann.

Übrigens: verlangt ein Bauunternehmen die vollständige Zahlung erst bei Fertigstellung, muss das nicht unbedingt günstiger sein als die Zahlung in Teilbeträgen. Hier kommt es darauf an, ob und in welcher Höhe das Bauunternehmen hierfür einen Zuschlag einkalkuliert.

Darlehenszinsen aber keine Tilgung!

Sobald ein Euro aus einem bereitgestellten Darlehen ausgezahlt wird, musst du dafür den im Vertrag vereinbarten Zins zahlen. Diese Zinsen werden taggenau zum Monatsende abgerechnet und dann vom Konto eingezogen. Während dieser Auszahlungsphase zahlst du aber “nur” die Zinsen auf den ausgezahlten Betrag. Die Tilgung setzt erst nach vollständiger Auszahlung des Darlehens ein. Bei KfW-Darlehen oder öffentlichen Förderdarlehen kann das auch deutlich nach Vollauszahlung sein (“tilgungsfreie Jahre”).

Wer Zinsen sparen will, sollte als erstes seine Eigenmittel einsetzen, um Rechnungen zu zahlen. Erst wenn diese Eigenmittel aufgebraucht sind, werden dann die Darlehen in Anspruch genommen. Aber Vorsicht: einige Banken vereinbaren im Darlehensvertrag einen Mindestauszahlungsbetrag. Wer dann mit kleineren Rechnungen “um die Ecke kommt”, muss diese ggf. selbst teuer vorfinanzieren (z.B. über einen Dispokredit).

Bereitstellungszinsen?!

Sobald ein Darlehen von der Bank bewilligt wird, fängt die Uhr an zu ticken. Im Darlehensvertrag wird der Zeitpunkt vereinbart, ab dem Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Das sind Zinsen auf den Teil des Darlehens, der bis zu diesem Datum noch nicht ausgezahlt wurde. Der Zinssatz für diese Bereitstellung ist angesichts der allgemein niedrigen Zinsen ziemlich happig, nämlich fast immer 3% p.a. . Mann könnte von einem historischen Zinssatz sprechen, denn die 3 Prozent wurden auch schon vor 20 Jahren verlangt.

Diese Bereitstellungszinsen kann man vermeiden (oder zumindest reduzieren), wenn man den Termin möglichst weit in die Zukunft legt. Man spricht dann von der “bereitstellungszinsfreien Zeit”. Banken gehen mit diesem Thema sehr unterschiedlich um. Es gibt Banken, bei denen diese bereitstellungszinsfreie Zeit standardmäßig bei beispielsweise 6 Monaten liegt. Wer eine längere Zeit ohne Bereitstellungszinsen will, muss hierfür ggf. einen Zinszuschlag zahlen. Andere Banken wiederum vereinbaren bei einem Neubau standardmäßig – und ohne Zinszuschlag- eine “BZ-freie Zeit” von 12 oder sogar 18 Monaten. Aber dafür sind diese Banken ggf. schon beim Zinssatz teurer als Banken mit einer geringeren BZ-freien Zeit.

Wenn man hier die Doppelbelastung und die Kreditkosten insgesamt möglichst niedrig halten will, muss man Finanzierungsangebote sehr genau miteinander vergleichen. Ein Darlehen mit langer Zeit ohne Bereitstellungzinsen kann unter Umständen am Ende deutlich teuer sein als das Angebot mit einer kürzeren BZ-freien Zeit. Um das möglichst genau kalkulieren zu können, braucht es – siehe oben – einen genauen Zahlungs- und Ablaufplan.

 Das ist dir alles zu kompliziert und du möchtest dich lieber beraten lassen? Kein Problem! Gerne tüfteln wir gemeinsam aus, wie du die Doppelbelastung bei deinem Neubauvorhaben kalkulieren und reduzieren kannst. Und wir finden auch die Bank(en), die Ihnen – unter dem Strich – das fairste Angebot für dein Bauvorhaben macht. 

Bei dem Neubau eines Hauses ist es mit dem Grundstückskaufpreis und den reinen Hausbaukosten nicht getan. Auf dich als Bauherr(in) kommen eine ganze Reihe weiterer Kosten zu. Wer die vergisst oder zu knapp kalkuliert, riskiert letztlich die Fertigstellung seiner Immobilie.

Mit folgenden Kostenpositionen muss beim Hausbau gerechnet werden:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des (Grundstücks-) Kaufpreises
• Notar- und Gerichtskosten für die Kaufvertragsabwicklung ca. 2 Prozent
• eine Maklercourtage (falls das Grundstück von einem Makler vermittelt wird)
• Baunebenkosten (Hausanschlüsse, Baugenehmigung usw.)
• Außenanlagen (Gartenanlage, Pflasterarbeiten usw.)
• Finanzierungskosten: Kosten für Grundschuldeintragungen, Gebühren und sog. Bauzeitzinsen
• Sonstige Kosten: Kosten für Einbauküche, Möbel, Umzug, Richtfest usw.        

Nicht alle Kosten werden von Banken mitfinanziert!

Bei der Wertermittlung der Banken (u.a. zur Berechnung der Zinskonditionen) zählen nur bestimmte Kosten mit. Grundsätzlich gilt, dass Kreditinstitute nur die Kosten berücksichtigen, die den Wert der Immobilie erhöhen. So zählen z.B. die individuellen Finanzierungskosten oder die Erwerbsnebenkosten nicht mit. Auch eine Einbauküche wird von den meisten Banken nicht zu den sog. “angemessenen Anschaffungs- und Herstellungskosten” hinzugezählt und meist nicht mitfinanziert.

Ähnliches gilt im übrigen auch für Sonderausstattungen wie eine Sauna oder ein Pool.

Vorsicht bei Pauschalen für Baunebenkosten o.ä. !

Bauunternehmen, Banken und Finanzierungsvermittler rechnen gerne mit pauschalen Kosten. So setzen Banken beispielsweise oft 15% der Hausbaukosten für die sog. Baunebenkosten an (also für die Hausanschlusskosten usw.). Solche Pauschalen können zwar im Einzelfall passen, können aber auch völlig falsch sein. Und wenn sie falsch sind, steht die gesamte Finanzierung Ihres Bauvorhabens schon auf der Kippe.

Wer die tatsächlichen Baunebenkosten ermitteln will, muss sich selber kümmern und sich beispielsweise bei den örtlichen Versorgern nach den (meist pauschalen) Hausanschlusskosten erkundigen.

Für die Berechnung der Gesamtkosten verwenden wir eine “einfache” Excel-Tabelle, die alle denkbaren Kosten enthält, die bei einem Neubauvorhaben anfallen können. Diese Tabelle passen wir im Rahmen unserer persönlichen Baufinanzierungsberatung gerne gemeinsam an dein Bauvorhaben an. Du hast damit ein optimales “Tool”, um die Kosten deines Bauvorhabens genau und fortlaufend berechnen zu können.

Gerade in Ballungsgebieten ist es nicht einfach, ein passendes und bezahlbares Baugrundstück zu finden. Und wenn man dann doch eines gefunden hat, stellt sich die Frage, ob sich dort der Traum vom eigenen Haus überhaupt realisieren lässt.

Wer sich erst einmal grob darüber klar geworden ist, wo er denn bauen möchte, kann bei der Grundstückssuche folgende Möglichkeiten nutzen:

• Anzeigen in der Tagespresse (bei einigen Zeitungen auch online)
• zahlreiche Internetportale mit Angeboten von privat und Maklern
• Anfragen bei den Gemeinden (Bürgermeister o. Bauamt)
• Anfragen bei den Kirchen (z.B. wegen Erbbaugrundstücken)
• Anfragen bei Anwohnern/Nachbarn wenn Sie z.B. eine Baulücke in einem bevorzugtem Wohngebiet entdecken
• Anfragen bei Bauunternehmen                                                                                                  

Worauf ist beim Grundstückskauf zu achten?

Abgesehen von der Lage und dem Preis eines Grundstücks gibt es paar weitere Punkte auf die künftiges Bauherren achten sollten.

Handelt es sich tatsächlich um Bauland ?

Ein Blick in den Bebauungsplan zeigt, ob und wie das Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Den Bebauungsplan der Stadt/Gemeinde kann man beim zuständigen Bauamt einsehen. Wenn Sie in Zeitungsanzeigen o.ä. auf Begriffe wie “Bauerwartungsland” o.ä. stoßen, sei bitte vorsichtig, denn dann ist es ggf. noch völlig unklar, wann und wie ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Der sog. “B-Plan” spielt auch ansonsten eine sehr große Rolle, denn dort wird die Art der Bebaubarkeit festgelegt und was nützt dir das schönste Grundstück, wenn du letztlich darauf nicht dein Wunschhaus erstellen kannst.

Ist das Grundstück mit irgendwelchen Rechten belastet?

Grundstücke können mit sog. “Rechten Dritter” belastet sein. Häufig sind dies Wegerechte von Nachbarn oder Landwirten, aber auch Überleitungsrechte für Energieversorger oder sogar Bohr- und Schürfrechte (z.B. in der Lüneburger Heide !). Diese “Lasten und Beschränkungen” sind im Grundbuch eingetragen (Abteilung II). Des weiteren gibt es ggf. noch sog. Baulasten, die vorkommen können, wenn z.B. in der Vergangenheit Grenzabstände nicht eingehalten wurde. Auskunft über diese Baulasten gibt das Baulastverzeichnis beim Bauamt.

Wie ist das Grundstück beschaffen ?

Für einen Laien ist es oftmals nicht zu erkennen, welche Folgekosten noch auf einen zukommen, um ein Grundstück überhaupt bebauen zu können. Typischer Fall ist, dass ein Grundstück zwar sehr eben aussieht, aber z.B. 1 m unter Straßenhöhe liegt. Das bedeutet, dass ggf. das gesamte Grundstück vor der Bebauung mit Erde aufgeschüttet werden muss. Ein zu tief liegendes Grundstück kann auch bedeuten, dass eine Hebeanlage für die Abwässer eingebaut werden muss.

Wie ist das Grundstück überhaupt bebaubar?

In einem Bebauungsplan ist teilweise bis ins letzte Detail geregelt, wie auf dem Grundstück gebaut werden kann bzw. muss. Das reicht vom sog. Baufenster (= wo darf das Haus auf dem Grundstück liegen) bis hin zu Farbe der Fenster oder der Bepflanzung des Gartens. Besonders kniffelig wird es, wenn B-Pläne schon uralt sind, denn dann orientieren sich diese z.B. am Baustil der 60er Jahre. Fragen Sie ggf. beim Bauamt nach, ob Ausnahmegenehmigungen möglich sind. Sollte es keinen B-Plan geben, kann das Grundstück ggf. trotzdem bebaut werden. Die Art der Bebauung (beispielsweise die Lage auf dem Grundstück oder die Anzahl der Vollgeschosse) muss sich dann an der Nachbarbebauung orientieren.

Ist das Grundstück bereits erschlossen?

Wird ein Grundstück “voll erschlossen” verkauft, bedeutet dies, dass sämtliche öffentlichen Erschließungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Straßenbau, Versorgungsleitungen in der Straße usw.). Zu dieser öffentlichen Erschließung kommt aber noch die Erschließung auf dem Grundstück selbst bzw. die Hausanschlüsse, also z.B. die Gas- oder Wasserleitung bis ins Haus. Erkundige dich daher unbedingt bei den örtlichen Ver- und Entsorgern über die sog. Hausanschlusskosten.

Kleines Detail: das diese Maßnahmen durchgeführt wurden, heißt nicht, dass der jetzige Eigentümer diese Kosten auch bezahlt hat. Bei Verkauf des Grundstücks haftet nicht der Alteigentümer sondern der aktuelle Eigentümer. Es kommt immer wieder vor, dass z.B. Gemeinden diese Erschließungskosten erst nach Jahren abrechnen. Erkundigen Sie sich also bei der Stadt/Gemeinde, ob noch sämtliche Erschließungskosten bezahlt sind! Dort kann man Ihnen auch Auskunft geben, ob in absehbarer Zeit weitere Erschließungsmaßnahmen geplant sind (z.B. Anlage von Fuß- oder Radwegen).

Der Grundstückskaufvertrag – ohne Notar geht nichts!

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist in Deutschland nur mittels eines Notars möglich. Alle anderen mündlichen oder auch schriftlichen Vereinbarungen sind komplett unwirksam (Stichwort “Vorvertrag”).

Die Aufgabe eines Notars ist es, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer hinsichtlich der Gestaltung und Tragweite eines solchen Vertrages neutral zu beraten. Dabei soll ein Notar ggf. die wirtschaftlich schwächere oder unerfahrenere Partei schützen. Aber Vorsicht: ein Notar prüft nicht, ob der Kaufpreis den örtlichen Marktgegebenheiten entspricht, ein Grundstück bebaubar ist oder eine Baugenehmigung für das zu erwerbende Haus vorliegt.

Für seine Tätigkeit erhält der Notar ein Honorar, dass sich nach der Kaufvertragssumme richtet. Es ist spielt daher keine Rolle, ob Sie 30 Minuten oder 5 Stunden für die Beurkundung des Kaufvertrages benötigen. Als Faustformel gilt: plane bei den Kosten 2 % der Kaufvertragssumme als Notar- und Gerichtskosten ein.

Beim Hausbau kann man mit relativ einfachen Mitteln eine Menge Geld sparen. Ein paar Sparmaßnahmen können allerdings auch zum Bumerang werden, beispielsweise in Baugrundstück “auf dem platten Land” und weitab vom Arbeitsplatz. Grundsätzlich gilt: je einfacher das Haus gestaltet ist, desto günstiger ist es. Türmchen, Erker usw. sehen vielleicht nett aus, verursache aber vergleichsweise hohe Kosten. Ich geben ein paar Tipps, wie du bei deinem Neubauvorhaben Geld sparen kannst.

Beim Baugrundstück Kosten und Geld sparen?!

• ein Grundstück außerhalb von Ballungszentren ist oft günstiger als im Zentrum (allerdings sollte man dabei die möglicherweise höheren Fahrtkosten zum Arbeitsplatz nicht vergessen)
• die benötigte Grundstücksfläche ist bei Doppelhäusern oder Reihenhäusern geringer als bei einem freistehenden Einfamilienhaus
• aber: bei Grundstücken in zweiter Reihe, entstehen aufgrund der längeren Wege höhere Kosten für die sog. Hausanschlüsse und die Zufahrt zum Haus als bei einem Grundstück direkt an der Straße

Beim Hausbau Geld und Kosten sparen?!

• eine flächensparende Bauweise mit möglichst einfachen Grundrissen reduziert die Kosten für den Hausbau erheblich (“Türmchen, Erker und Balkone” sind -gemessen an der Wohnfläche- verhältnismäßig teuer)
• sog. “Typenhäuser” von Bauunternehmen sind oftmals deutlich günstiger als ein individuell geplantes Haus, insbesondere wenn das Haus letztlich doch gar nicht so individuell sein muss
• der Verzicht auf einen Keller kann mehrere zehntausend Euro sparen
• nachträgliche Änderungen sollte man beim Hausbau unbedingt vermeiden, denn da langen Bauunternehmen oft richtig hin
• eine Holz- oder Putzfassade ist meistens günstiger als eine Klinkerfassade (allerdings müssen diese auch alle 10-15 Jahre gestrichen werden)
• beim Bau lassen sich ggf. Fertigelemente oder Materialien aus dem Industriebau verarbeiten (z.B. Fertigbetondecken)

Bei der Finanzierung sparen?!

die Bauzeit sollte möglichst kurz sein (spart Bauzeitzinsen)

der Termin für die Bezahlung des Grundstücks und der Baubeginn sollten möglichst dicht beieinander liegen (spart ebenfalls Bauzeitzinsen)

die Finanzierung sollte so aufgebaut werden, dass eine (teure) Zwischenfinanzierung nicht notwendig ist

es sollte ein finanzieller Puffer eingebaut werden, um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden

Auch wenn die Baubranche in Deutschland grundsätzlich boomt, sind Insolvenzen von Bauunternehmen an der Tagesordnung. Betroffen sind vor allem kleine Bauunternehmen, aber selbst alteingesessene große Unternehmen sind nicht automatisch gegen eine Insolvenz geschützt. Leider kannst du dich nur schwer gegen die Insolvenz eines Bauunternehmers schützen, allerdings kann man im Vorfeld ein paar Maßnahmen treffen, um das Risiko zu minimieren.

Wer als Bauherr auf Nummer sicher gehen will, sollte folgende Ratschläge beachten:

• sei misstrauisch, wenn Bauunternehmen ungewöhnlich niedrige Baukosten ansetzen bzw. der Hauspreis weit unter dem Preis anderer Bauunternehmen liegt
• zahle nur die Leistungen, die tatsächlich erbracht wurden (nach Baufortschritt) und vermeide Vorauszahlungen (das muss im Bauvertrag entsprechend geregelt werden!)
• hole über die Hausbank eine Bankauskunft über das Bauunternehmen ein
• verlange vom Bauunternehmen eine Fertigstellungsbürgschaft seiner Bank oder den Nachweis, dass das Bauunternehmen eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat (erkundigen Sie sich bei der Versicherung, ob tatsächlich Versicherungsschutz besteht!)

Beachte auch, dass es hier nicht nur um die mögliche Pleite während des Hausbaus geht, sondern auch um die Zeit danach. Baumängel zeigen sich oft erst weit nach dem Einzug und ein Bauunternehmen in der Insolvenz ist kaum in der Lage, diese Mängel zu beseitigen.

Das Forderungssicherungsgesetz (FoSiG), das seit dem 1. Oktober 2008 gilt, hat den Verbraucherschutz zumindest etwas verbessert. Baufirmen müssen seit dem von der ersten Abschlagszahlung an eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der gesamten Baukosten leisten, z.B. durch eine entsprechende Bürgschaft ihrer Hausbank. Satt dieser Bürgschaft kann der Kunde auch selbst so viel Geld zurückhalten(siehe Paragraf 632a Absatz 3). Mit diesem Sicherungseinbehalt kann der Bauherr die Mehrkosten bei einer “Pleite” des Bauunternehmens zumindest teilweise ausgleichen. Aber: jeder Bauherr sollte trotzdem eine Sicherheitsleistung von mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten mit dem Bauunternehmen aushandeln und dies auch möglichst für die Zeit der Gewährleistung.

Wenn du die Wirtschaftsauskünfte einholst, solltest du auf die korrekte Firmenbezeichnung achten, denn sonst bekommst du eine falsche Auskunft. Es soll Bauunternehmen geben, die hier ein Verwirrspiel betreiben, um derartige Auskünfte zu erschweren.

Die beschriebenen Maßnahmen können keine Insolvenz eines Bauunternehmens oder eines Bauträgers verhindern. Eine Insolvenz bedeutet auch nicht, dass der Bauvertrag damit gekündigt ist oder gekündigt werden kann. Ist das betroffene Bauunternehmen “im Kern” gesund, wird der Betrieb in der Regel weitergeführt und die Häuser werden vertragsgemäß bis zum Ende gebaut. Im Falle einer Insolvenz empfiehlt es sich, frühzeitig Kontakt zum Insolvenzverwalter aufzunehmen, denn dieser entscheidet über “weitermachen oder zumachen”.

Als (künftiger) Bauherr kann man eine Menge Fehler machen, die Zeit, Geld und Nerven kosten. Ganz lassen sich Pannen bei einem Neubauvorhaben meist nicht verhindern. Aber man kann durch ein wenig Planung ganz grobe Fehler, die unter Umständen sogar die eigene Existenz bedrohen, vermeiden.

Die häufigsten Fehler von Bauherren habe ich hier zusammengestellt und gebe ein paar Tipps, wie diese Fehler vermieden werden können.

Fehler 1: voreilige Entscheidungen treffen

Wer seinen Traum vom eigenen Heim verwirklichen will, sollte mit ein wenig Verstand vorgehen und sein Vorhaben so genau wie möglich planen. Wer vorschnell ein Grundstück kauft, irgendein Haus kauft oder sich nicht rechtzeitig um die Finanzierung kümmert, kann böse auf die Nase fallen! Am besten gehst du schrittweise vor. 

Fehler 2: die eigenen Möglichkeiten falsch einschätzen!

Viele Bauherren neigen dazu, die eigenen Möglichkeiten falsch einzuschätzen. Wer bauen will, sollte sich vor allem möglichst genaue Gedanken zu seinem Budget machen. Wie hoch darf die monatliche Rate für die Hausfinanzierung sein? Welche Eigenmittel sind wann vorhanden? Wie sind die eigenen Eigenleistungen einzuschätzen?
Wer bei seinen eigenen Möglichkeiten träumt, läuft Gefahr, dass aus dem Traum vom eigenen Haus, ein echter Alptraum wird. Versuche daher, deine eigenen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen!

Fehler 3: das falsches Grundstück!

Nicht jedes Haus passt auf jedes Grundstück und nicht jedes Grundstück passt zu einem. Bei der Wahl des Bauplatzes sollte man nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auch auf die Folgekosten achten. Ein günstiges Grundstück kann teuer werden, wenn z.B. eine Pfahlgründung erforderlich ist oder andere Baunebenkosten extrem teuer sind. Auch die Lage selbst ist wichtig: wer künftig lange Arbeitswege hat, gibt unter dem Strich ggf. mehr Geld aus als bei einem anderen Grundstück.

Vor dem Kauf eines Grundstückes sollte insbesondere eine Baugrunduntersuchung vorgenommen werden. Diesen Service bieten mittlerweile viele Bauunternehmen mit an.

Fehler 4: das falsche Haus!

Es kommt leider immer wieder vor, das Bauherren voreilig einen Bau-/Werkvertrag unterschreiben. Vielleicht sitz einem der Bauunternehmer im Nacken und verspricht einem das blaue vom Himmel oder droht mit Preiserhöhungen oder Wegfall von “Aktionsangeboten”. Erst später stellt sich dann heraus, dass dieses Haus, z.B. aufgrund von Beschränkungen im Bebauungsplan so oder überhaupt nicht am vorgesehen Ort gebaut werden kann. Planerische Änderungen kosten dann meist viel Geld und am Ende steht ein Haus, das man so eigentlich gar nicht wollte.

Lass dich vor allem nicht mit irgendwelchen “Aktionsangeboten” unter Druck setzen. Die Bauunternehmer sind meistens bereit, Ihnen auch bei späterem Vertragsabschluss die “Aktionspreise” zu geben. Setze dich frühzeitig mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung und verschaffen dir einen Überblick über die Bebauungsmöglichkeiten!

Aber auch mit genügend Zeit bauen viele Deutsche das falsche Haus. Grund: die Planung und Gestaltung der eigenen 4 Wände orientiert sich fast immer nur nach dem aktuellen Bedarf (beispielsweise für eine vierköpfige Familie). Dass sich dieser Bedarf in späteren Jahren ändern kann, beispielsweise wenn die Kinder aus dem Haus sind, bleibt bei den meisten Bauvorhaben völlig unberücksichtigt.

Fehler 5: die Gesamtkosten falsch ermittelt!

Wer glaubt, dass sich die Gesamtkosten bei einem Bauvorhaben aus dem reinen Grundstückskaufpreis und den reinen Hausbaukosten zusammensetzen, erlebt später eine herbe Überraschung. Bei einem Bauvorhaben entstehen zahlreiche weitere Kosten, wie die sog. Baunebenkosten oder auch Finanzierungskosten. Hohe Folgekosten können zudem entstehen, wenn die Baubeschreibung lückenhaft ist. Wer diese Kosten falsch einschätzt, läuft Gefahr, dass die vorhandenen Mittel inkl. Baukrediten nicht für die Fertigstellung des Hauses ausreichen.

Fehler 6: falsches Bauunternehmen!

Der Baubranche in Deutschland kämpft um jeden Neukunden. Billiganbieter aus den neuen EU-Ländern und viele andere Punkte machen den Bauunternehmen das Leben schwer. Nicht wenige Bauunternehmen, auch alteingesessene, haben erhebliche Probleme. In dieser Situation wird mit extrem günstigen Preisen gelockt. Ob das Haus dann überhaupt oder tatsächlich zu den veranschlagten Kosten fertig wird, ist nicht unbedingt gewährleistet. Nichts macht einen Neubau teurer als ein insolventer Bauunternehmer.

Sichere dich ab, indem du den Bauunternehmer zur Vorlage einer Fertigstellungsbürgschaft seiner Hausbank oder einer entsprechenden Versicherung verpflichten. Gesunde Bauunternehmen haben damit kein Problem und bieten derartige Sicherheiten auch von sich aus an. Einige Bauunternehmen verzichten dabei sogar auf Teilzahlungen nach Baufortschritt, sondern kommen erst dann “mit der Rechnung um die Ecke” sobald das Haus fertiggestellt und (mängelfrei) abgenommen wurde. Diese Variante bietet Bauherrn den höchsten Schutz gegen Pfusch am Bau und reduziert die sog. Bauzeitzinsen auf ein Minimum.

Fehler 7: Finanzierung nicht gesichert!

Bevor man einen Grundstückskaufvertrag, einen Bauvertrag o.ä. unterschreibt, muss die Finanzierung des gesamten Vorhabens gesichert sein. Wirklich sicher ist die Finanzierung aber erst, wenn alle Eigenmittel verfügbar sind und einem die schriftliche Finanzierungszusage(n) der Bank(en) vorliegt. verlasse dich nicht auf mündliche Zusagen. An die kann sich im Zweifelsfall keiner erinnern.

Ganz wichtig: bei der Finanzierung eines Neubaus gelten besondere Regeln. Wer die nicht beachtet, läuft Gefahr, dass benötigte Gelder nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen.

Fehler 8: Eigenleistungen überschätzt!

Wer baut, will verständlicherweise Kosten sparen. Da liegt es nahe, dass man selbst mit anpacken will, um Baukosten zu sparen. Leider überschätzten viele Bauherren ihre Möglichkeiten. Wer an seinem Haus mit baut, benötigt trotzdem das Baumaterial. Außerdem dauert das Bauen mit Eigenleistungen meistens länger als das “Bauen-Lassen” durch Handwerker. Die Doppelbelastung während der Bauphase ist also oft länger und was nützen einem eingesparte Lohnkosten, wenn man das gleiche Geld für zusätzliche Zinsen in der Bauphase ausgibt?

Ganz wichtig: verlasse dich nicht unbedingt auf vollmundige Versprechen von Verwandten, Freunden und Kollegen, die dir beim Hausbau helfen wollen. Du wärst nicht der erste Bauherr, der – wenn es ernst wird- ganz allein auf der Baustelle steht.

Fehler 9: am falschen Ende sparen!

Ich rate jedem Bauherren, alle Kauf- und Bauverträge z.B. von der Verbraucherzentrale oder Grundeigentümerverbänden prüfen zu lassen. Ich rate auch dazu, den Bau von einem unabhängigen Experten überwachen zu lassen, um so frühzeitig Baumängel zu entdecken und beheben zu lassen. Diese Leistungen kosten Geld; Geld, das manch Bauherr dann doch lieber in hübschere Fliesen oder andere Fenster investiert. Oft geht das ja auch gut, aber wenn es schief geht, kann das das ganze Bauvorhaben gefährden.

Spare nicht am falschen Ende! Wer kein Bauprofi ist, kann Pfusch am Bau nicht erkennen. Und wenn Pfusch am Bau erst einmal auch für den Laien erkennbar ist, kann es schon zu spät sein.

Fehler 10: alle guten Tipps und Ratschläge vergessen!

Der Traum vom eigenen Haus ist eine sehr emotionale Angelegenheit. Gut gemeinte Ratschläge und Tipps stören da oft, weil sie einem den Spaß verderben. Emotionen und Bauchgefühl beim Hausbau sind wichtig. Trotzdem sollte man nie den gesunden Menschenverstand ausschalten!

Im Fernsehen boomen Sendungen über den Hausbau. Dort sieht man glückliche aber auch frustrierte Bauherren und oft sieht man Bauherren, die ihr Haus mit hohen Eigenleistungen bauen; der Hausbau als Familienprojekt. Da möchte doch jeder gleich mitmachen, oder? Aber: lohnen sich Eigenleistungen in jedem Fall? Und worauf sollte man achten, wenn man selbst mit anpacken will?

1. realistische Kostenschätzung

Viele Bauherren gehen mit geschönten Kostenschätzungen ans Werk. Da wird beispielsweise das Ausbauhaus gekauft und vergessen, dass das Material für den Innenausbau auch noch Geld kostet. Außerdem wird der Wert der Eigenleistungen oft überschätzt.

Tipp: lass dir von deinem Bauträger einen detaillierten Kostenplan geben, bei dem alle Gewerke, die du in Eigenleistung erledigen willst, nach Lohn- und Materialkosten aufgeschlüsselt werden. Wenn du den Wert (= Einsparpotential) deiner Eigenleistungen berechnest, vergesse nicht die Fahrtkosten und Beiträge zur Bauberufsgenossenschaft für deine Helfer. Und denke immer daran: 10.000 Euro Eigenleistungen sparen, wenn sie sonst finanziert werden müssten, sind ca. 50 Euro monatliche Finanzierungsrate!

2. genauer Zeitplan erforderlich

Was ein erfahrener Handwerker an einem Tag schafft, erledigst du mit etwas Übung in vielleicht 3-4 Tagen. Das gilt vor allem, wenn du nach Feierabend auf der Baustelle stehst und schon einen ganzen Arbeitstag hinter dir hast. Auch wirst du feststellen, dass einige Freunde und Bekannte, die beim Hausbau helfen wollten, das eine oder andere mal ausfallen. Das kostet Zeit. Und Zeit kostet Geld, denn jeder Monat kostet dir vielleicht Miete und Bauzeitzinsen für schon ausgezahlte Kredite (z.B. zur Finanzierung des Grundstücks oder des Rohbaus)
Tipp: versuche, einen realistischen Zeitplan aufzustellen und alle in Frage kommenden Helfer frühzeitig “zu verpflichten”. Ansonsten stehst du zu oft alleine auf der Baustelle.

3. Welche Leistungen können wirklich erbracht werden?

Eigentlich sieht so ein Hausbau ja ganz einfach aus. Ein paar Steine übereinander legen, ein paar Rohre und Strippen ziehen. So schwer kann das alles doch nicht sein, oder? Und im Fernsehen machen sie es einem doch oft vor, wie einfach das doch geht.
Viele Bauleistungen sind tatsächlich nicht so schwer, wenn man weiß wie es geht. Allerdings sollte man immer auch an eines denken: der einzige, der für die selbst ausgeführten Arbeiten eine Garantie übernimmt, bist du selbst. Gerade wenn am Bau Mängel entdeckt, geht der Streit mit dem Bauunternehmen los, der diese Mängel immer auf die Eigenleistungen schieben wird.

Tipp: alle Gewerke sollten vor Beginn der Eigenleistungen von einem Spezialisten bzw. Sachverständigen abgenommen werden.

4. Belastungsprobe für Ehe und Beziehung

Der Hausbau ist auch ohne Eigenleistungen schon stressig. Mit Eigenleistungen ist es ein echter Belastungstest für jede Beziehung und nicht wenige Ehen und Beziehungen sind daran zerbrochen.

Wer viel Eigenleistungen machen will (muss), ist in jeder freien Minute auf der Baustelle, kennt keine Freizeit, keinen Urlaub und meistens keinen entspannten Augenblick. Geht etwas schief oder läuft der Zeitplan aus dem Ruder wird es richtig anstrengend.

5. ohne Bargeld geht (fast) nichts

Viele wollen Eigenleistungen erbringen, weil sie kein oder nur sehr wenig Eigenkapital für den Hausbau haben. Das kann schnell “in die Hose gehen”, denn gerade beim Hausbau in Eigenregie brauchst du ein gewisses Polster an Barmitteln, um z.B. die ganzen kleinen Rechnungen für den täglichen Besuch im Baumarkt zu bezahlen. Außerdem musst du mit einer längeren Bauphase und damit höheren Nebenkosten rechnen (z.B. für Miete oder Bauzeitzinsen).

Tipp: beim Erstellen Ihres Finanzierungsplans solltest du unbedingt einen Teil deines Eigenkapitals für Kleinrechnungen und Unvorhergesehenes einplanen. 

Die Baubeschreibung regelt, welche Leistungen das Bauunternehmen zu erbringen hat und wie das Haus oder die Wohnung gebaut werden. Bei dieser Baubeschreibung machen Bauherren die meisten Fehler. Zum einen sind die meisten Baubeschreibungen viel zu wage formuliert, zum anderen achten Bauherren nur selten auf den genauen Inhalt. Das kann in der Baupraxis fatale Folgen haben, denn es drohen hohe Kosten für Leistungen, die nicht Bestandteil des Bauvertrages sind.

Im Bauvertrag und der dazugehörigen Baubeschreibung muss ganz klar geregelt werden, welche Leistungen das Bauunternehmen zu erbringen hat. Dies muss klar und eindeutig formuliert werden.

Ein Beispiel:

Bei einem Hausbau mit Keller fällt sog. “Bodenaushub” an, also die Erde, die der Bagger aushebt, um dann den Keller zu bauen. Dieser Bodenaushub muss irgendwo hin und kann meist nicht auf dem Grundstück selbst anderweitig verwendet werden. Wer als Laie eine Baubeschreibung liest, in der steht, dass “Erdarbeiten Kelleraushub” enthalten sind, denkt, dass darin auch die fachgerechte Entsorgung des Bodenaushubs enthalten ist. Das ist ein Fehler, der schnell mit mehreren tausend Euro Mehrkosten zu Buche schlagen kann.

Ein weiteres Beispiel:

Viele Baubeschreibungen enthalten sehr vage Angaben zu der Sanitärausstattung, also Waschbecken, Armaturen usw. Da wird dann gerne etwas von “hochwertigen Badarmaturen” geschrieben. Tatsächlich bekommen Sie dann am Ende gerne mal die Billigarmaturen aus dem Baumarkt. In verbraucherfreundlichen Baubeschreibungen werden Marken und Typen der Badezimmermöbel und Armaturen angegeben.

Viele Baubeschreibungen sind lückenhaft. Das gemeine daran: Es fehlen gerne Leistungen, die “Otto-Normal-Bürger” als selbstverständlich ansieht oder gar nicht weiß, dass bestimmte Leistungen extra Geld kosten (siehe z.B. Baustrom, Bauwasser usw.). Vorsicht ist vor allem bei standardisierten Baubeschreibungen angesagt, die nie auf die individuellen Anforderungen und Planungen bei einem Bauvorhaben eingehen.

Ich rate Bauherren, die Baubeschreibung vor Vertragsunterschrift von einem Fachmann auf Schwachpunkte hin überprüfen zu lassen. Eine solche Prüfung, z.B. über die Verbraucherzentralen oder Grundeigentümerverbände kosten ca. 200 Euro. Diese Kosten hast du eigentlich bei jedem (!) Bauvorhaben ganz schnell wieder reingeholt.

Wer bei der Kostenplanung seines Bauvorhabens nur mit den Katalogpreisen von Haubauunternehmen und Fertighausfirmen rechnet, vergißt eine von mehreren zusätzlichen Kostenpositionen beim Hausbau: die Baunebenkosten. Diese fallen unabhängig vom Haustypen und Bauunternehmen an und sind bei den Hausbaukosten nicht inklusive.

Zu diesen Baunebenkosten gehören beispielsweise:

• Kosten für die Hausanschlüsse von den Leitungen in der Straße ins Haus hinein(Hausanschlusskosten für Strom, Gas, Abwasser)
• Architektenkosten für Bauantrag oder die Behördenkosten für die Baugenehmigung
• Kosten für eine Baugrunduntersuchung
• Baustrom/Bauwasser

Diese Kosten können sich leicht auf ca. 15%-20% der reinen Hausbaukosten summieren. Es empfiehlt sich daher, diese Kosten im Vorfeld so genau wie möglich zu ermitteln, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Seriöse und erfahrene Hausbauunternehmen werden diese zusätzlichen Kosten sehr genau mit Ihnen besprechen. Allerdings gibt es auch immer wieder “Verkaufsberater”, die diese zusätzlichen Kosten zu gering ansetzen, um ihre Häuser an den Mann bzw. die Frau zu bringen. Ein gesundes Misstrauen ist also sinnvoll.

Was bedeutet eigentlich voll erschlossen?

Wenn Grundstücke “voll erschlossen” angeboten werden, bedeutet das, dass die Anliegerstraße, Fuß- und Radwege, Beleuchtung und Ver- und Entsorgungsleitungen bis zur Grundstücksgrenze vorhanden sind. Das nennt man dann “öffentliche Erschließung”. Und zu dieser öffentlichen Erschließung kommen dann die Kosten für die private Erschließung, also den Anschluss des Hauses an die in der Straße liegenden Ver- und Entsorgungsleitungen. Diese private Erschließung nennt man meistens ganz einfach “Hausanschlusskosten”.

Die Kosten/Gebühren für die Hausanschlüsse werden oftmals pauschal von den Ver- und Entsorgern berechnet und erhöhen sich unter Umständen, wenn dein Haus beispielsweise mehr als 10 m von der Straße entfernt steht. Frage bei den Ver- und Entsorgungsunternehmen nach den genauen Kosten. Für eine genaue Kostenermittlung benötigen diese meistens nur einen maßstabsgerechten Lageplan mit dem Grundstück und dem Haus.

Banken finanzieren die Baunebenkosten in einem bestimmten Rahmen mit. Bei Kosten von bis zu ca. 15% der reinen Hausbaukosten sind keine Nachweise über die tatsächliche Höhe der Baunebenkosten notwendig. Erst wenn diese Kostengrenze überschritten wird, wollen die meisten Banken genau wissen, wie sich dieser Kostenblock zusammensetzt.

Neben den typischen Baunebenkosten, die für jeden Bauherren anfallen, solltest du auch die individuellen Nebenkosten berücksichtigen. Dies sind insbesondere:

• Finanzierungskosten (abhängig von der Art und Höhe Ihrer Finanzierung)
• Kosten für die Baubegleitung durch einen Sachverständigen o.ä

Gerade in Ballungsgebieten sind Baugrundstücke rar und glücklich ist, wer ein bezahlbares Grundstück gefunden hat. Meist bleibt dann nicht viel Zeit und die Finanzierung des Grundstücks muss schnell geregelt werden. Dabei tappen viele künftige Bauherren völlig unbewußt ist eine Falle – und die kann am Ende nicht nur ärgerlich, sondern auch richtig teuer sein. 

Um es kurz vorweg zu nehmen: es ist in der Regel nicht möglich, die Finanzierung des Grundstücks von der Finanzierung des späteren Hausbaus zu trennen (auch wenn dies in zwei Schritten erfolgen soll). Der Grund dafür ist recht simpel: als Sicherheit für die Bank dient am Ende die gesamte Immobilie, denn Grundstück und Haus sind unmittelbar miteinander verbunden (ein Grundbuch).

Wer erst das Grundstück bei Bank A finanziert und später für die Finanzierung des Hausbaus bei Bank B oder C anfragt, weil die ggf. besser Konditionen haben, wird höchstwahrscheinlich nur ein Kopfschütteln bekommen. Schließlich ist die Immobilie insgesamt schon mit einer Grundschuld belastet und kaum eine Bank hat besonderes Interesse daran, im Grundbuch an der zweiten Stelle zu stehen. Es ist also möglich (und in vielen Fällen wahrscheinlich), dass man auch den Hausbau dann doch über Bank A finanzieren muss. Und Bank A wird sich die Finger reiben, denn die weiß ganz genau, dass ihr Kunde keine andere Wahl hat. Entsprechend hoch können dann die Zinssätze ausfallen.

Welche Lösungen gibt es?

Am einfachsten ist es, Grundstück und Hausbau in einem Stück zu finanzieren. Dass zunächst nur der Grundstückskaufpreis ganz oder teilweise ausgezahlt werden muss und der Hausbau erst später los geht, stört dabei nicht. Das setzt allerdings voraus, dass die Planung für den Neubau schon so gut wie steht bzw. man die Planung kurzfristig fertigstellen kann (das gilt vor allem für die Gesamtkosten).

Wer beim Thema Hausbau noch nicht so weit ist, sollte das Grundstück über ein variables Darlehen finanzieren. Das ermöglicht einen jederzeitigen Ausstieg und wenn einem die Konditionen von Bank A für das Gesamtpaket am Ende nicht gefallen, kann man immer noch zu Bank B oder C wechseln (und die lösen dann auch das variable Darlehen ab). Kleiner Nachteil: so ein variables Darlehen ist derzeit nicht immer günstig, aber lieber kurzzeitig etwas mehr zahlen als dauerhaft zu teuer finanzieren.

Übrigens: wer tatsächlich erst einmal nur das Baugrundstück finanzieren will bekommt dafür keine öffentlichen Fördermittel oder KfW-Darlehen. Der Grund ist simpel: öffentliche Förderinstitute und KfW fördern nur selbstgenutztes Wohneigentum. Und ein Baugrundstück ist noch kein Wohneigentum. Der spätere Hausbau lässt sich dann aber später auch mittels KfW-Darlehen finanzieren.

Bei der Finanzierung eines Neubauvorhabens sind andere Punkte zu beachten als bei der Finanzierung eine Hauskaufs. Bei einer Neubaufinanzierung spielen natürlich alle Punkte eine Rolle, die auch bei anderen Finanzierungsvorhaben wichtig sind: die Auswahl des richtigen Finanzierungsproduktes, die richtige Zinsfestschreibung, die Zinskonditionen usw. Mehr als bei anderen Finanzierungsvorhaben, spielen hier aber auch die Nebenbedingungen und die praktische Abwicklung seitens der Bank eine entscheidende Rolle.

Auf diese Punkte solltest du bei der Finanzierung deines Neubauvorhabens ganz besonders achten:

1. Auszahlungsbedingungen

Das günstigste Darlehen nützt nichts, wenn das Geld nicht rechtzeitig ausgezahlt wird, um das Grundstück oder die Handwerker zu bezahlen. Und Banken haben oft recht unterschiedliche Bedingungen, um bewilligte Darlehen auch tatsächlich auszuzahlen. Diese Auszahlungsbedingungen müssen zu deinem Bauvorhaben passen, denn sonst drohen Baustopp oder eine teure Zwischenfinanzierung.

Besonders kniffelig sind übrigens Neubauvorhaben, wenn das Baugrundstück noch nicht vermessen und kein eigenes Grundbuch gebildet wurde. Dies hat zur Folge, dass (noch) keine Grundschulden eingetragen werden können. Damit hat die finanzierende Bank keine Sicherheiten und kann nicht auszahlen. Ersatzweise könnte die Auflassungsvormerkung abgetreten werden, was die meisten Banken und Sparkassen aber nicht als Sicherheit akzeptieren. Wird dieser Punkt bei der Finanzierung nicht berücksichtigt, droht richtiger Ärger.

Vor allem die derzeit sehr günstigen Versicherungsgesellschaften haben sehr eigene Vorstellungen darüber, wann und unter welchen Voraussetzungen sie die Darlehen auszahlen. Als Kunde sollte man sich nicht darauf verlassen, dass die Versicherer (oder Banken) prüfen, ob die Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind.

2. Flexibilität bei Kosten und Darlehensbetrag

Eine Grundregel beim Hausbau besagt, dass jedes Bauvorhaben trotz noch so guter Planung immer teurer wird als ursprünglich gedacht. Ganz stimmt diese Grundregel nicht, aber sie zeigt, dass sich die Kosten bei einem Bauvorhaben nicht immer zu 100% vorsehen lassen. Bei der Finanzierung wird aber mit einem festen Kostenplan kalkuliert. Und was ist, wenn sich das Bauvorhaben später verteuert? Dann wird meist eine Nachfinanzierung fällig. Und die kann mächtig ins Geld gehen. Wer sich bei den Kosten nicht ganz sicher ist und ruhig schlafen will, wählt daher eine Bank, die auch Nachfinanzierungen zu günstigen Konditionen ermöglicht. Ganz wichtig: die Nachfinanzierung sollte schriftlich garantiert werden. Mündliche Zusagen (“Das kriegen wir dann schon hin!” o.ä.) sind völlig wertlos.

3. Nebenkosten der Finanzierung

Ein Bauvorhaben zieht sich in der Regel über mehrere Monate. Meistens wird kurzfristig der Kaufpreis für das Grundstück gezahlt und ab Baubeginn müssen dann nach und nach die Baukosten bezahlt werden. Das führt bis zu endgültigen Fertigstellung und Umzug meistens zu einer Doppelbelastung. Um diese möglichst gering zu halten, sollte man vor allem auf die Nebenkosten bei der Finanzierung achten. Wann sind welche Zinszahlungen fällig? Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an? Wann setzt die Darlehenstilgung ein? Werden Gebühren für Gutachter oder Teilauszahlungen fällig? Diese sehr individuellen Kosten werden übrigens im Effektivzins nicht berücksichtigt!

Tipp: die Kostenposition, die am häufigsten “vergessen” wird, sind die Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden als Sicherheit für die Bank. Die in etwa 0,5% des Darlehensbetrages, die dafür fällig werden, können vor allem bei einer knapp kalkulierten Finanzierung ärgerlich sein.

Im Rahmen unserer persönlichen Baufinanzierungsberatung “Neubau” biete ich dir:

• Hilfe bei der genauen Kalkulation der Gesamtkosten ihres Bauvorhabens
• Unterstützung der Beantragung öffentlicher Fördermittel
• die Zusammenstellung einer passenden Gesamtfinanzierung aus einer Hand
• eine Betreuung auch nach Vertragsunterschrift
• günstige Konditionen