Bauen oder Kaufen?

Wer die Entscheidung getroffen hat, ein Haus zu bauen ist oft voller Vorfreude. Aber jeder kennt wohl jemanden bei dem nicht alles reibungslos funktioniert hat.

Um den schlimmsten Ärger beim Hausbau zu vermeiden, gebe ich hier ein paar Tipps, mit dem sich mancher Ärger vielleicht schon vorher vermeiden lässt.

Um mal eines vorweg zu nehmen:

Es gibt eine Menge Immobilienbesitzer, die den Hausbau unbeschadet überstanden haben und froh und glücklich in ihrer Immobilie leben. 

Der Neubau eines Hauses ist nicht mit dem Kauf eines Autos oder einer Waschmaschine zu vergleichen. Wer bauen will, muss sich im Vorfeld so einige Gedanken machen und viele Entscheidungen treffen (letzteres ist genau das, was den meisten Bauherren tatsächlichen Stress bereitet). Und fest steht auch, dass es beim Hausbau immer mal wieder Ärger mit Behörden, Handwerkern usw, gibt. Aber wenn man einige grundlegende Dinge beachtet, muss man nicht fürchten, sich komplett ruiniert zu haben.

In diesem Teil unserer Internetseite findest du zahlreiche Tipps und Infos, die dir helfen können, dein Bauvorhaben relativ entspannt anzugehen. 

Kommunen verkaufen Baugrundstücke in der Regel zu einem Preis, der deutlich unter dem eigentlichen Marktpreis liegt. Um Spekulationen mit diesen Baugrundstücken zu verhindern, wird im Kaufvertrag gerne eine sog. Nachschussverpflichtungen bei Weiterverkauf vereinbart.

So kann das in einem Kaufvertrag mit einer Gemeinde aussehen.

Grundstückskauf Nachschussverpflichtung

Wenn man tatsächlich vorhat, das Grundstück möglichst zügig zu bebauen, erscheint das erst einmal ziemlich harmlos. Allerdings sollten beim letzten Absatz die Alarmglocken angehen! Laut dem Kaufvertrag kann eine Bank demnach “nur” 500.000 Euro Grundschulden an sog. erster Rangstelle im Grundbuch eintragen. In diesem konkreten Fall sollten allerdings insgesamt 600.000 Euro finanziert werden (für ein normales Einfamilienhaus in sehr guter und teurer Lage). Die Banken könnten ein Darlehen i.H.v. 600.000 Euro also nur mit 500.000 Euro an erster Rangstelle im Grundbuch absichern. Danach käme die Grundschuld der Gemeinde und dann eine weitere zu Gunsten der Bank. Das wäre in diesem Fall schwierig geworden, denn aufgrund eines geringen Eigenkapitalainsatzes wäre die Grundschuldbelastung dann insgesamt deutlicher höher als der Objektwert. Eine Bank zu finden, die sich darauf einlässt, ist schwierig und besonders günstige Zinskonditionen sind da auch nicht zu erwarten.

In diesem speziellen Fall konnte das Problem sehr unbürokratisch gelöst werden: die Gemeinde hat nach einem längeren Telefonat zugestimmt, ein Grundschuld von 600.000 Euro an erster Rangstelle im Grundbuch zuzulassen. Aber das ist nicht unbedingt der Normalfall und man sollte sich als Erwerber vor Abschluß des Kaufvertrages mit der Kommune darüber einigen

Wer neu baut wird fast immer eine Doppelbelastung aus weiter laufender Miete und den Finanzierungskosten für das Neubauvorhaben stemmen müssen. Ich zeige dir, wie diese doppelte Belastung so weit wie möglich reduzieren werden kann.

Anders als beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie muss man die Kosten bei einem Neubauvorhaben in Teilbeträgen zahlen. Das fängt mit dem Erwerb des Grundstücks an und setzt sich mit dem Hausbau fort. Bis zum Einzug fallen in der Regel viele Teilzahlungen an Bauunternehmen, Handwerker, Energieversorger usw. an.  Je nach Höhe des vorhandenen Eigenkapitals und dem Aufbau der Finanzierung fallen hier unterschiedlich höhe Bauzeitzinsen an. So nennt man die Zinsen, die du bis zum Einzug an eine Bank zu zahlen hast.

 

Was sind Bauzeitzinsen?

Unter Bauzeitzinsen versteht man die Zinsen, die bis zum Abschluß des Bauvorhabens an die Bank gezahlt werden müssen. Diese setzten sich zusammen aus den Zinsen für ausgezahlte Darlehensbeträge und ggf. anfallenden Bereitstellungenzinsen. Je nach Vereinbarung mit der Bank müssen irgendwann noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge, also Zinsen dafür, dass dir das Geld bereitgestellt wurde aber noch nicht abgerufen worden ist, gezahlt werden. Diese Bereitstellungszinsen haben es in sich, denn hierfür berechnen fast alle Banken in Deutschland einen Zinssatz von 3% jährlich – und damit teilweise das dreifache von dem, was das Darlehen selbst kostet.

 

Auf den Zahlungsplan kommt es an!

Die wenigsten Bauunternehmen verlangen die Bezahlung bei Fertigstellung und Übergabe in einer Summe. Statt dessen sind fast immer Teilzahlungen zu leisten. Das ist verständlich, denn ein Bauunternehmen muss bei den Materialkosten und dem Arbeitslohn in Vorleistung gehen. Wer mit einem Architekten und vielen einzelnen Handwerkern baut, braucht so gar keine Hoffnung darauf machen, dass er bzw. sie die Rechnung erst am Bauende präsentiert bekommt.

Bauunternehmen erstellen einen Zahlungsplan nach Makler- und Bauträgerverordnung (MABV). Bauherren sollten sich von dem Bauunternehmen zumindest grob skizzieren lassen, wann ab Baubeginn mit welchen Zahlungsraten zu rechnen ist. Bei einem Architektenhaus sollte eben der Architekt bzw. die Architektin einen solchen Zahlungsplan erstellen. Anhand dieses Zahlungsplanes lässt sich dann – zumindest ungefähr- ermitteln, wann welche Zahlungen zu leisten sind und woher das Geld dafür kommen soll bzw. ab wann es zur Verfügung stehen muss. Hieraus lässt sich dann wieder ableiten, wie hoch die Doppelbelastung werden kann.

Übrigens: verlangt ein Bauunternehmen die vollständige Zahlung erst bei Fertigstellung, muss das nicht unbedingt günstiger sein als die Zahlung in Teilbeträgen. Hier kommt es darauf an, ob und in welcher Höhe das Bauunternehmen hierfür einen Zuschlag einkalkuliert.

 

Darlehenszinsen aber keine Tilgung!

Sobald ein Euro aus einem bereitgestellten Darlehen ausgezahlt wird, musst du dafür den im Vertrag vereinbarten Zins zahlen. Diese Zinsen werden taggenau zum Monatsende abgerechnet und dann vom Konto eingezogen. Während dieser Auszahlungsphase zahlst du aber “nur” die Zinsen auf den ausgezahlten Betrag. Die Tilgung setzt erst nach vollständiger Auszahlung des Darlehens ein. Bei KfW-Darlehen oder öffentlichen Förderdarlehen kann das auch deutlich nach Vollauszahlung sein (“tilgungsfreie Jahre”).

Wer Zinsen sparen will, sollte als erstes seine Eigenmittel einsetzen, um Rechnungen zu zahlen. Erst wenn diese Eigenmittel aufgebraucht sind, werden dann die Darlehen in Anspruch genommen. Aber Vorsicht: einige Banken vereinbaren im Darlehensvertrag einen Mindestauszahlungsbetrag. Wer dann mit kleineren Rechnungen “um die Ecke kommt”, muss diese ggf. selbst teuer vorfinanzieren (z.B. über einen Dispokredit).

 

Bereitstellungszinsen?!

Sobald ein Darlehen von der Bank bewilligt wird, fängt die Uhr an zu ticken. Im Darlehensvertrag wird der Zeitpunkt vereinbart, ab dem Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Das sind Zinsen auf den Teil des Darlehens, der bis zu diesem Datum noch nicht ausgezahlt wurde. Der Zinssatz für diese Bereitstellung ist angesichts der allgemein niedrigen Zinsen ziemlich happig, nämlich fast immer 3% p.a. . Mann könnte von einem historischen Zinssatz sprechen, denn die 3 Prozent wurden auch schon vor 20 Jahren verlangt.

Diese Bereitstellungszinsen kann man vermeiden (oder zumindest reduzieren), wenn man den Termin möglichst weit in die Zukunft legt. Man spricht dann von der “bereitstellungszinsfreien Zeit”. Banken gehen mit diesem Thema sehr unterschiedlich um. Es gibt Banken, bei denen diese bereitstellungszinsfreie Zeit standardmäßig bei beispielsweise 6 Monaten liegt. Wer eine längere Zeit ohne Bereitstellungszinsen will, muss hierfür ggf. einen Zinszuschlag zahlen. Andere Banken wiederum vereinbaren bei einem Neubau standardmäßig – und ohne Zinszuschlag- eine “BZ-freie Zeit” von 12 oder sogar 18 Monaten. Aber dafür sind diese Banken ggf. schon beim Zinssatz teurer als Banken mit einer geringeren BZ-freien Zeit.

Wenn man hier die Doppelbelastung und die Kreditkosten insgesamt möglichst niedrig halten will, muss man Finanzierungsangebote sehr genau miteinander vergleichen. Ein Darlehen mit langer Zeit ohne Bereitstellungzinsen kann unter Umständen am Ende deutlich teuer sein als das Angebot mit einer kürzeren BZ-freien Zeit. Um das möglichst genau kalkulieren zu können, braucht es – siehe oben – einen genauen Zahlungs- und Ablaufplan.

 Das ist dir alles zu kompliziert und du möchtest dich lieber beraten lassen? Kein Problem! Gerne tüfteln wir gemeinsam aus, wie du die Doppelbelastung bei deinem Neubauvorhaben kalkulieren und reduzieren kannst. Und wir finden auch die Bank(en), die Ihnen – unter dem Strich – das fairste Angebot für dein Bauvorhaben macht. 

Bei dem Neubau eines Hauses ist es mit dem Grundstückskaufpreis und den reinen Hausbaukosten nicht getan. Auf dich als Bauherr(in) kommen eine ganze Reihe weiterer Kosten zu. Wer die vergisst oder zu knapp kalkuliert, riskiert letztlich die Fertigstellung seiner Immobilie.

Mit folgenden Kostenpositionen muss beim Hausbau gerechnet werden:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des (Grundstücks-) Kaufpreises
  • Notar- und Gerichtskosten für die Kaufvertragsabwicklung ca. 2 Prozent
  • eine Maklercourtage (falls das Grundstück von einem Makler vermittelt wird)
  • Baunebenkosten (Hausanschlüsse, Baugenehmigung usw.)
  • Außenanlagen (Gartenanlage, Pflasterarbeiten usw.)
  • Finanzierungskosten: Kosten für Grundschuldeintragungen, Gebühren und sog. Bauzeitzinsen
  • Sonstige Kosten: Kosten für Einbauküche, Möbel, Umzug, Richtfest usw.        

Nicht alle Kosten werden von Banken mitfinanziert!

Bei der Wertermittlung der Banken (u.a. zur Berechnung der Zinskonditionen) zählen nur bestimmte Kosten mit. Grundsätzlich gilt, dass Kreditinstitute nur die Kosten berücksichtigen, die den Wert der Immobilie erhöhen. So zählen z.B. die individuellen Finanzierungskosten oder die Erwerbsnebenkosten nicht mit. Auch eine Einbauküche wird von den meisten Banken nicht zu den sog. “angemessenen Anschaffungs- und Herstellungskosten” hinzugezählt und meist nicht mitfinanziert.

Ähnliches gilt im übrigen auch für Sonderausstattungen wie eine Sauna oder ein Pool.

 

Vorsicht bei Pauschalen für Baunebenkosten o.ä. !

Bauunternehmen, Banken und Finanzierungsvermittler rechnen gerne mit pauschalen Kosten. So setzen Banken beispielsweise oft 15% der Hausbaukosten für die sog. Baunebenkosten an (also für die Hausanschlusskosten usw.). Solche Pauschalen können zwar im Einzelfall passen, können aber auch völlig falsch sein. Und wenn sie falsch sind, steht die gesamte Finanzierung Ihres Bauvorhabens schon auf der Kippe.

Wer die tatsächlichen Baunebenkosten ermitteln will, muss sich selber kümmern und sich beispielsweise bei den örtlichen Versorgern nach den (meist pauschalen) Hausanschlusskosten erkundigen.

Für die Berechnung der Gesamtkosten verwenden wir eine “einfache” Excel-Tabelle, die alle denkbaren Kosten enthält, die bei einem Neubauvorhaben anfallen können. Diese Tabelle passen wir im Rahmen unserer persönlichen Baufinanzierungsberatung gerne gemeinsam an dein Bauvorhaben an. Du hast damit ein optimales “Tool”, um die Kosten deines Bauvorhabens genau und fortlaufend berechnen zu können.

Gerade in Ballungsgebieten ist es nicht einfach, ein passendes und bezahlbares Baugrundstück zu finden. Und wenn man dann doch eines gefunden hat, stellt sich die Frage, ob sich dort der Traum vom eigenen Haus überhaupt realisieren lässt.

Wer sich erst einmal grob darüber klar geworden ist, wo er denn bauen möchte, kann bei der Grundstückssuche folgende Möglichkeiten nutzen:

  • Anzeigen in der Tagespresse (bei einigen Zeitungen auch online)
  • zahlreiche Internetportale mit Angeboten von privat und Maklern
  • Anfragen bei den Gemeinden (Bürgermeister o. Bauamt)
  • Anfragen bei den Kirchen (z.B. wegen Erbbaugrundstücken)
  • Anfragen bei Anwohnern/Nachbarn wenn Sie z.B. eine Baulücke in einem bevorzugtem Wohngebiet entdecken
  • Anfragen bei Bauunternehmen                                                                                                  

Worauf ist beim Grundstückskauf zu achten?

Abgesehen von der Lage und dem Preis eines Grundstücks gibt es paar weitere Punkte auf die künftiges Bauherren achten sollten.

 

Handelt es sich tatsächlich um Bauland ?

Ein Blick in den Bebauungsplan zeigt, ob und wie das Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Den Bebauungsplan der Stadt/Gemeinde kann man beim zuständigen Bauamt einsehen. Wenn Sie in Zeitungsanzeigen o.ä. auf Begriffe wie “Bauerwartungsland” o.ä. stoßen, sei bitte vorsichtig, denn dann ist es ggf. noch völlig unklar, wann und wie ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Der sog. “B-Plan” spielt auch ansonsten eine sehr große Rolle, denn dort wird die Art der Bebaubarkeit festgelegt und was nützt dir das schönste Grundstück, wenn du letztlich darauf nicht dein Wunschhaus erstellen kannst.

 

Ist das Grundstück mit irgendwelchen Rechten belastet?

Grundstücke können mit sog. “Rechten Dritter” belastet sein. Häufig sind dies Wegerechte von Nachbarn oder Landwirten, aber auch Überleitungsrechte für Energieversorger oder sogar Bohr- und Schürfrechte (z.B. in der Lüneburger Heide !). Diese “Lasten und Beschränkungen” sind im Grundbuch eingetragen (Abteilung II). Des weiteren gibt es ggf. noch sog. Baulasten, die vorkommen können, wenn z.B. in der Vergangenheit Grenzabstände nicht eingehalten wurde. Auskunft über diese Baulasten gibt das Baulastverzeichnis beim Bauamt.

 

Wie ist das Grundstück beschaffen ?

Für einen Laien ist es oftmals nicht zu erkennen, welche Folgekosten noch auf einen zukommen, um ein Grundstück überhaupt bebauen zu können. Typischer Fall ist, dass ein Grundstück zwar sehr eben aussieht, aber z.B. 1 m unter Straßenhöhe liegt. Das bedeutet, dass ggf. das gesamte Grundstück vor der Bebauung mit Erde aufgeschüttet werden muss. Ein zu tief liegendes Grundstück kann auch bedeuten, dass eine Hebeanlage für die Abwässer eingebaut werden muss.

 

Wie ist das Grundstück überhaupt bebaubar?

In einem Bebauungsplan ist teilweise bis ins letzte Detail geregelt, wie auf dem Grundstück gebaut werden kann bzw. muss. Das reicht vom sog. Baufenster (= wo darf das Haus auf dem Grundstück liegen) bis hin zu Farbe der Fenster oder der Bepflanzung des Gartens. Besonders kniffelig wird es, wenn B-Pläne schon uralt sind, denn dann orientieren sich diese z.B. am Baustil der 60er Jahre. Fragen Sie ggf. beim Bauamt nach, ob Ausnahmegenehmigungen möglich sind. Sollte es keinen B-Plan geben, kann das Grundstück ggf. trotzdem bebaut werden. Die Art der Bebauung (beispielsweise die Lage auf dem Grundstück oder die Anzahl der Vollgeschosse) muss sich dann an der Nachbarbebauung orientieren.

 

Ist das Grundstück bereits erschlossen?

Wird ein Grundstück “voll erschlossen” verkauft, bedeutet dies, dass sämtliche öffentlichen Erschließungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Straßenbau, Versorgungsleitungen in der Straße usw.). Zu dieser öffentlichen Erschließung kommt aber noch die Erschließung auf dem Grundstück selbst bzw. die Hausanschlüsse, also z.B. die Gas- oder Wasserleitung bis ins Haus. Erkundige dich daher unbedingt bei den örtlichen Ver- und Entsorgern über die sog. Hausanschlusskosten.

Kleines Detail: das diese Maßnahmen durchgeführt wurden, heißt nicht, dass der jetzige Eigentümer diese Kosten auch bezahlt hat. Bei Verkauf des Grundstücks haftet nicht der Alteigentümer sondern der aktuelle Eigentümer. Es kommt immer wieder vor, dass z.B. Gemeinden diese Erschließungskosten erst nach Jahren abrechnen. Erkundigen Sie sich also bei der Stadt/Gemeinde, ob noch sämtliche Erschließungskosten bezahlt sind! Dort kann man Ihnen auch Auskunft geben, ob in absehbarer Zeit weitere Erschließungsmaßnahmen geplant sind (z.B. Anlage von Fuß- oder Radwegen).

 

Der Grundstückskaufvertrag – ohne Notar geht nichts!

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist in Deutschland nur mittels eines Notars möglich. Alle anderen mündlichen oder auch schriftlichen Vereinbarungen sind komplett unwirksam (Stichwort “Vorvertrag”).

Die Aufgabe eines Notars ist es, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer hinsichtlich der Gestaltung und Tragweite eines solchen Vertrages neutral zu beraten. Dabei soll ein Notar ggf. die wirtschaftlich schwächere oder unerfahrenere Partei schützen. Aber Vorsicht: ein Notar prüft nicht, ob der Kaufpreis den örtlichen Marktgegebenheiten entspricht, ein Grundstück bebaubar ist oder eine Baugenehmigung für das zu erwerbende Haus vorliegt.

Für seine Tätigkeit erhält der Notar ein Honorar, dass sich nach der Kaufvertragssumme richtet. Es ist spielt daher keine Rolle, ob Sie 30 Minuten oder 5 Stunden für die Beurkundung des Kaufvertrages benötigen. Als Faustformel gilt: plane bei den Kosten 2 % der Kaufvertragssumme als Notar- und Gerichtskosten ein.

Beim Hausbau kann man mit relativ einfachen Mitteln eine Menge Geld sparen. Ein paar Sparmaßnahmen können allerdings auch zum Bumerang werden, beispielsweise in Baugrundstück “auf dem platten Land” und weitab vom Arbeitsplatz. Grundsätzlich gilt: je einfacher das Haus gestaltet ist, desto günstiger ist es. Türmchen, Erker usw. sehen vielleicht nett aus, verursache aber vergleichsweise hohe Kosten. Ich geben ein paar Tipps, wie du bei deinem Neubauvorhaben Geld sparen kannst.

 

Beim Baugrundstück Kosten und Geld sparen?!

  • ein Grundstück außerhalb von Ballungszentren ist oft günstiger als im Zentrum (allerdings sollte man dabei die möglicherweise höheren Fahrtkosten zum Arbeitsplatz nicht vergessen)
  • die benötigte Grundstücksfläche ist bei Doppelhäusern oder Reihenhäusern geringer als bei einem freistehenden Einfamilienhaus
  • aber: bei Grundstücken in zweiter Reihe, entstehen aufgrund der längeren Wege höhere Kosten für die sog. Hausanschlüsse und die Zufahrt zum Haus als bei einem Grundstück direkt an der Straße

Beim Hausbau Geld und Kosten sparen?!

  • eine flächensparende Bauweise mit möglichst einfachen Grundrissen reduziert die Kosten für den Hausbau erheblich (“Türmchen, Erker und Balkone” sind -gemessen an der Wohnfläche- verhältnismäßig teuer)
  • sog. “Typenhäuser” von Bauunternehmen sind oftmals deutlich günstiger als ein individuell geplantes Haus, insbesondere wenn das Haus letztlich doch gar nicht so individuell sein muss
  • der Verzicht auf einen Keller kann mehrere zehntausend Euro sparen
  • nachträgliche Änderungen sollte man beim Hausbau unbedingt vermeiden, denn da langen Bauunternehmen oft richtig hin
  • eine Holz- oder Putzfassade ist meistens günstiger als eine Klinkerfassade (allerdings müssen diese auch alle 10-15 Jahre gestrichen werden)
  • beim Bau lassen sich ggf. Fertigelemente oder Materialien aus dem Industriebau verarbeiten (z.B. Fertigbetondecken)

Bei der Finanzierung sparen?!

die Bauzeit sollte möglichst kurz sein (spart Bauzeitzinsen)

der Termin für die Bezahlung des Grundstücks und der Baubeginn sollten möglichst dicht beieinander liegen (spart ebenfalls Bauzeitzinsen)

die Finanzierung sollte so aufgebaut werden, dass eine (teure) Zwischenfinanzierung nicht notwendig ist

es sollte ein finanzieller Puffer eingebaut werden, um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden

Auch wenn die Baubranche in Deutschland grundsätzlich boomt, sind Insolvenzen von Bauunternehmen an der Tagesordnung. Betroffen sind vor allem kleine Bauunternehmen, aber selbst alteingesessene große Unternehmen sind nicht automatisch gegen eine Insolvenz geschützt. Leider kannst du dich nur schwer gegen die Insolvenz eines Bauunternehmers schützen, allerdings kann man im Vorfeld ein paar Maßnahmen treffen, um das Risiko zu minimieren.

Wer als Bauherr auf Nummer sicher gehen will, sollte folgende Ratschläge beachten:

  • sei misstrauisch, wenn Bauunternehmen ungewöhnlich niedrige Baukosten ansetzen bzw. der Hauspreis weit unter dem Preis anderer Bauunternehmen liegt
  • zahle nur die Leistungen, die tatsächlich erbracht wurden (nach Baufortschritt) und vermeide Vorauszahlungen (das muss im Bauvertrag entsprechend geregelt werden!)
  • hole über die Hausbank eine Bankauskunft über das Bauunternehmen ein
  • verlange vom Bauunternehmen eine Fertigstellungsbürgschaft seiner Bank oder den Nachweis, dass das Bauunternehmen eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat (erkundigen Sie sich bei der Versicherung, ob tatsächlich Versicherungsschutz besteht!)

Beachte auch, dass es hier nicht nur um die mögliche Pleite während des Hausbaus geht, sondern auch um die Zeit danach. Baumängel zeigen sich oft erst weit nach dem Einzug und ein Bauunternehmen in der Insolvenz ist kaum in der Lage, diese Mängel zu beseitigen.

Das Forderungssicherungsgesetz (FoSiG), das seit dem 1. Oktober 2008 gilt, hat den Verbraucherschutz zumindest etwas verbessert. Baufirmen müssen seit dem von der ersten Abschlagszahlung an eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der gesamten Baukosten leisten, z.B. durch eine entsprechende Bürgschaft ihrer Hausbank. Satt dieser Bürgschaft kann der Kunde auch selbst so viel Geld zurückhalten(siehe Paragraf 632a Absatz 3). Mit diesem Sicherungseinbehalt kann der Bauherr die Mehrkosten bei einer “Pleite” des Bauunternehmens zumindest teilweise ausgleichen. Aber: jeder Bauherr sollte trotzdem eine Sicherheitsleistung von mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten mit dem Bauunternehmen aushandeln und dies auch möglichst für die Zeit der Gewährleistung.

Wenn du die Wirtschaftsauskünfte einholst, solltest du auf die korrekte Firmenbezeichnung achten, denn sonst bekommst du eine falsche Auskunft. Es soll Bauunternehmen geben, die hier ein Verwirrspiel betreiben, um derartige Auskünfte zu erschweren.

Die beschriebenen Maßnahmen können keine Insolvenz eines Bauunternehmens oder eines Bauträgers verhindern. Eine Insolvenz bedeutet auch nicht, dass der Bauvertrag damit gekündigt ist oder gekündigt werden kann. Ist das betroffene Bauunternehmen “im Kern” gesund, wird der Betrieb in der Regel weitergeführt und die Häuser werden vertragsgemäß bis zum Ende gebaut. Im Falle einer Insolvenz empfiehlt es sich, frühzeitig Kontakt zum Insolvenzverwalter aufzunehmen, denn dieser entscheidet über “weitermachen oder zumachen”.

Als (künftiger) Bauherr kann man eine Menge Fehler machen, die Zeit, Geld und Nerven kosten. Ganz lassen sich Pannen bei einem Neubauvorhaben meist nicht verhindern. Aber man kann durch ein wenig Planung ganz grobe Fehler, die unter Umständen sogar die eigene Existenz bedrohen, vermeiden.

Die häufigsten Fehler von Bauherren habe ich hier zusammengestellt und gebe ein paar Tipps, wie diese Fehler vermieden werden können.

 

Fehler 1: voreilige Entscheidungen treffen

Wer seinen Traum vom eigenen Heim verwirklichen will, sollte mit ein wenig Verstand vorgehen und sein Vorhaben so genau wie möglich planen. Wer vorschnell ein Grundstück kauft, irgendein Haus kauft oder sich nicht rechtzeitig um die Finanzierung kümmert, kann böse auf die Nase fallen! Am besten gehst du schrittweise vor. 

 

Fehler 2: die eigenen Möglichkeiten falsch einschätzen!

Viele Bauherren neigen dazu, die eigenen Möglichkeiten falsch einzuschätzen. Wer bauen will, sollte sich vor allem möglichst genaue Gedanken zu seinem Budget machen. Wie hoch darf die monatliche Rate für die Hausfinanzierung sein? Welche Eigenmittel sind wann vorhanden? Wie sind die eigenen Eigenleistungen einzuschätzen?
Wer bei seinen eigenen Möglichkeiten träumt, läuft Gefahr, dass aus dem Traum vom eigenen Haus, ein echter Alptraum wird. Versuche daher, deine eigenen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen!

 

Fehler 3: das falsches Grundstück!

Nicht jedes Haus passt auf jedes Grundstück und nicht jedes Grundstück passt zu einem. Bei der Wahl des Bauplatzes sollte man nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auch auf die Folgekosten achten. Ein günstiges Grundstück kann teuer werden, wenn z.B. eine Pfahlgründung erforderlich ist oder andere Baunebenkosten extrem teuer sind. Auch die Lage selbst ist wichtig: wer künftig lange Arbeitswege hat, gibt unter dem Strich ggf. mehr Geld aus als bei einem anderen Grundstück.

Vor dem Kauf eines Grundstückes sollte insbesondere eine Baugrunduntersuchung vorgenommen werden. Diesen Service bieten mittlerweile viele Bauunternehmen mit an.

 

Fehler 4: das falsche Haus!

Es kommt leider immer wieder vor, das Bauherren voreilig einen Bau-/Werkvertrag unterschreiben. Vielleicht sitz einem der Bauunternehmer im Nacken und verspricht einem das blaue vom Himmel oder droht mit Preiserhöhungen oder Wegfall von “Aktionsangeboten”. Erst später stellt sich dann heraus, dass dieses Haus, z.B. aufgrund von Beschränkungen im Bebauungsplan so oder überhaupt nicht am vorgesehen Ort gebaut werden kann. Planerische Änderungen kosten dann meist viel Geld und am Ende steht ein Haus, das man so eigentlich gar nicht wollte.

Lass dich vor allem nicht mit irgendwelchen “Aktionsangeboten” unter Druck setzen. Die Bauunternehmer sind meistens bereit, Ihnen auch bei späterem Vertragsabschluss die “Aktionspreise” zu geben. Setze dich frühzeitig mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung und verschaffen dir einen Überblick über die Bebauungsmöglichkeiten!

Aber auch mit genügend Zeit bauen viele Deutsche das falsche Haus. Grund: die Planung und Gestaltung der eigenen 4 Wände orientiert sich fast immer nur nach dem aktuellen Bedarf (beispielsweise für eine vierköpfige Familie). Dass sich dieser Bedarf in späteren Jahren ändern kann, beispielsweise wenn die Kinder aus dem Haus sind, bleibt bei den meisten Bauvorhaben völlig unberücksichtigt.

 

Fehler 5: die Gesamtkosten falsch ermittelt!

Wer glaubt, dass sich die Gesamtkosten bei einem Bauvorhaben aus dem reinen Grundstückskaufpreis und den reinen Hausbaukosten zusammensetzen, erlebt später eine herbe Überraschung. Bei einem Bauvorhaben entstehen zahlreiche weitere Kosten, wie die sog. Baunebenkosten oder auch Finanzierungskosten. Hohe Folgekosten können zudem entstehen, wenn die Baubeschreibung lückenhaft ist. Wer diese Kosten falsch einschätzt, läuft Gefahr, dass die vorhandenen Mittel inkl. Baukrediten nicht für die Fertigstellung des Hauses ausreichen.

 

Fehler 6: falsches Bauunternehmen!

Der Baubranche in Deutschland kämpft um jeden Neukunden. Billiganbieter aus den neuen EU-Ländern und viele andere Punkte machen den Bauunternehmen das Leben schwer. Nicht wenige Bauunternehmen, auch alteingesessene, haben erhebliche Probleme. In dieser Situation wird mit extrem günstigen Preisen gelockt. Ob das Haus dann überhaupt oder tatsächlich zu den veranschlagten Kosten fertig wird, ist nicht unbedingt gewährleistet. Nichts macht einen Neubau teurer als ein insolventer Bauunternehmer.

Sichere dich ab, indem du den Bauunternehmer zur Vorlage einer Fertigstellungsbürgschaft seiner Hausbank oder einer entsprechenden Versicherung verpflichten. Gesunde Bauunternehmen haben damit kein Problem und bieten derartige Sicherheiten auch von sich aus an. Einige Bauunternehmen verzichten dabei sogar auf Teilzahlungen nach Baufortschritt, sondern kommen erst dann “mit der Rechnung um die Ecke” sobald das Haus fertiggestellt und (mängelfrei) abgenommen wurde. Diese Variante bietet Bauherrn den höchsten Schutz gegen Pfusch am Bau und reduziert die sog. Bauzeitzinsen auf ein Minimum.

 

Fehler 7: Finanzierung nicht gesichert!

Bevor man einen Grundstückskaufvertrag, einen Bauvertrag o.ä. unterschreibt, muss die Finanzierung des gesamten Vorhabens gesichert sein. Wirklich sicher ist die Finanzierung aber erst, wenn alle Eigenmittel verfügbar sind und einem die schriftliche Finanzierungszusage(n) der Bank(en) vorliegt. verlasse dich nicht auf mündliche Zusagen. An die kann sich im Zweifelsfall keiner erinnern.

Ganz wichtig: bei der Finanzierung eines Neubaus gelten besondere Regeln. Wer die nicht beachtet, läuft Gefahr, dass benötigte Gelder nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen.

 

Fehler 8: Eigenleistungen überschätzt!

Wer baut, will verständlicherweise Kosten sparen. Da liegt es nahe, dass man selbst mit anpacken will, um Baukosten zu sparen. Leider überschätzten viele Bauherren ihre Möglichkeiten. Wer an seinem Haus mit baut, benötigt trotzdem das Baumaterial. Außerdem dauert das Bauen mit Eigenleistungen meistens länger als das “Bauen-Lassen” durch Handwerker. Die Doppelbelastung während der Bauphase ist also oft länger und was nützen einem eingesparte Lohnkosten, wenn man das gleiche Geld für zusätzliche Zinsen in der Bauphase ausgibt?

Ganz wichtig: verlasse dich nicht unbedingt auf vollmundige Versprechen von Verwandten, Freunden und Kollegen, die dir beim Hausbau helfen wollen. Du wärst nicht der erste Bauherr, der – wenn es ernst wird- ganz allein auf der Baustelle steht.

 

Fehler 9: am falschen Ende sparen!

Ich rate jedem Bauherren, alle Kauf- und Bauverträge z.B. von der Verbraucherzentrale oder Grundeigentümerverbänden prüfen zu lassen. Ich rate auch dazu, den Bau von einem unabhängigen Experten überwachen zu lassen, um so frühzeitig Baumängel zu entdecken und beheben zu lassen. Diese Leistungen kosten Geld; Geld, das manch Bauherr dann doch lieber in hübschere Fliesen oder andere Fenster investiert. Oft geht das ja auch gut, aber wenn es schief geht, kann das das ganze Bauvorhaben gefährden.

Spare nicht am falschen Ende! Wer kein Bauprofi ist, kann Pfusch am Bau nicht erkennen. Und wenn Pfusch am Bau erst einmal auch für den Laien erkennbar ist, kann es schon zu spät sein.

 

 

Fehler 10: alle guten Tipps und Ratschläge vergessen!

Der Traum vom eigenen Haus ist eine sehr emotionale Angelegenheit. Gut gemeinte Ratschläge und Tipps stören da oft, weil sie einem den Spaß verderben. Emotionen und Bauchgefühl beim Hausbau sind wichtig. Trotzdem sollte man nie den gesunden Menschenverstand ausschalten!

Im Fernsehen boomen Sendungen über den Hausbau. Dort sieht man glückliche aber auch frustrierte Bauherren und oft sieht man Bauherren, die ihr Haus mit hohen Eigenleistungen bauen; der Hausbau als Familienprojekt. Da möchte doch jeder gleich mitmachen, oder? Aber: lohnen sich Eigenleistungen in jedem Fall? Und worauf sollte man achten, wenn man selbst mit anpacken will?

 

1. realistische Kostenschätzung

Viele Bauherren gehen mit geschönten Kostenschätzungen ans Werk. Da wird beispielsweise das Ausbauhaus gekauft und vergessen, dass das Material für den Innenausbau auch noch Geld kostet. Außerdem wird der Wert der Eigenleistungen oft überschätzt.

Tipp: lass dir von deinem Bauträger einen detaillierten Kostenplan geben, bei dem alle Gewerke, die du in Eigenleistung erledigen willst, nach Lohn- und Materialkosten aufgeschlüsselt werden. Wenn du den Wert (= Einsparpotential) deiner Eigenleistungen berechnest, vergesse nicht die Fahrtkosten und Beiträge zur Bauberufsgenossenschaft für deine Helfer. Und denke immer daran: 10.000 Euro Eigenleistungen sparen, wenn sie sonst finanziert werden müssten, sind ca. 50 Euro monatliche Finanzierungsrate!

 

2. genauer Zeitplan erforderlich

Was ein erfahrener Handwerker an einem Tag schafft, erledigst du mit etwas Übung in vielleicht 3-4 Tagen. Das gilt vor allem, wenn du nach Feierabend auf der Baustelle stehst und schon einen ganzen Arbeitstag hinter dir hast. Auch wirst du feststellen, dass einige Freunde und Bekannte, die beim Hausbau helfen wollten, das eine oder andere mal ausfallen. Das kostet Zeit. Und Zeit kostet Geld, denn jeder Monat kostet dir vielleicht Miete und Bauzeitzinsen für schon ausgezahlte Kredite (z.B. zur Finanzierung des Grundstücks oder des Rohbaus)
Tipp: versuche, einen realistischen Zeitplan aufzustellen und alle in Frage kommenden Helfer frühzeitig “zu verpflichten”. Ansonsten stehst du zu oft alleine auf der Baustelle.

 

3. Welche Leistungen können wirklich erbracht werden?

Eigentlich sieht so ein Hausbau ja ganz einfach aus. Ein paar Steine übereinander legen, ein paar Rohre und Strippen ziehen. So schwer kann das alles doch nicht sein, oder? Und im Fernsehen machen sie es einem doch oft vor, wie einfach das doch geht.
Viele Bauleistungen sind tatsächlich nicht so schwer, wenn man weiß wie es geht. Allerdings sollte man immer auch an eines denken: der einzige, der für die selbst ausgeführten Arbeiten eine Garantie übernimmt, bist du selbst. Gerade wenn am Bau Mängel entdeckt, geht der Streit mit dem Bauunternehmen los, der diese Mängel immer auf die Eigenleistungen schieben wird.

Tipp: alle Gewerke sollten vor Beginn der Eigenleistungen von einem Spezialisten bzw. Sachverständigen abgenommen werden.

 

4. Belastungsprobe für Ehe und Beziehung

Der Hausbau ist auch ohne Eigenleistungen schon stressig. Mit Eigenleistungen ist es ein echter Belastungstest für jede Beziehung und nicht wenige Ehen und Beziehungen sind daran zerbrochen.

Wer viel Eigenleistungen machen will (muss), ist in jeder freien Minute auf der Baustelle, kennt keine Freizeit, keinen Urlaub und meistens keinen entspannten Augenblick. Geht etwas schief oder läuft der Zeitplan aus dem Ruder wird es richtig anstrengend.

 

5. ohne Bargeld geht (fast) nichts

Viele wollen Eigenleistungen erbringen, weil sie kein oder nur sehr wenig Eigenkapital für den Hausbau haben. Das kann schnell “in die Hose gehen”, denn gerade beim Hausbau in Eigenregie brauchst du ein gewisses Polster an Barmitteln, um z.B. die ganzen kleinen Rechnungen für den täglichen Besuch im Baumarkt zu bezahlen. Außerdem musst du mit einer längeren Bauphase und damit höheren Nebenkosten rechnen (z.B. für Miete oder Bauzeitzinsen).

Tipp: beim Erstellen Ihres Finanzierungsplans solltest du unbedingt einen Teil deines Eigenkapitals für Kleinrechnungen und Unvorhergesehenes einplanen. 

Die Baubeschreibung regelt, welche Leistungen das Bauunternehmen zu erbringen hat und wie das Haus oder die Wohnung gebaut werden. Bei dieser Baubeschreibung machen Bauherren die meisten Fehler. Zum einen sind die meisten Baubeschreibungen viel zu wage formuliert, zum anderen achten Bauherren nur selten auf den genauen Inhalt. Das kann in der Baupraxis fatale Folgen haben, denn es drohen hohe Kosten für Leistungen, die nicht Bestandteil des Bauvertrages sind.

Im Bauvertrag und der dazugehörigen Baubeschreibung muss ganz klar geregelt werden, welche Leistungen das Bauunternehmen zu erbringen hat. Dies muss klar und eindeutig formuliert werden.

 

Ein Beispiel:

Bei einem Hausbau mit Keller fällt sog. “Bodenaushub” an, also die Erde, die der Bagger aushebt, um dann den Keller zu bauen. Dieser Bodenaushub muss irgendwo hin und kann meist nicht auf dem Grundstück selbst anderweitig verwendet werden. Wer als Laie eine Baubeschreibung liest, in der steht, dass “Erdarbeiten Kelleraushub” enthalten sind, denkt, dass darin auch die fachgerechte Entsorgung des Bodenaushubs enthalten ist. Das ist ein Fehler, der schnell mit mehreren tausend Euro Mehrkosten zu Buche schlagen kann.

 

Ein weiteres Beispiel:

Viele Baubeschreibungen enthalten sehr vage Angaben zu der Sanitärausstattung, also Waschbecken, Armaturen usw. Da wird dann gerne etwas von “hochwertigen Badarmaturen” geschrieben. Tatsächlich bekommen Sie dann am Ende gerne mal die Billigarmaturen aus dem Baumarkt. In verbraucherfreundlichen Baubeschreibungen werden Marken und Typen der Badezimmermöbel und Armaturen angegeben.

Viele Baubeschreibungen sind lückenhaft. Das gemeine daran: Es fehlen gerne Leistungen, die “Otto-Normal-Bürger” als selbstverständlich ansieht oder gar nicht weiß, dass bestimmte Leistungen extra Geld kosten (siehe z.B. Baustrom, Bauwasser usw.). Vorsicht ist vor allem bei standardisierten Baubeschreibungen angesagt, die nie auf die individuellen Anforderungen und Planungen bei einem Bauvorhaben eingehen.

Ich rate Bauherren, die Baubeschreibung vor Vertragsunterschrift von einem Fachmann auf Schwachpunkte hin überprüfen zu lassen. Eine solche Prüfung, z.B. über die Verbraucherzentralen oder Grundeigentümerverbände kosten ca. 200 Euro. Diese Kosten hast du eigentlich bei jedem (!) Bauvorhaben ganz schnell wieder reingeholt.

Wer bei der Kostenplanung seines Bauvorhabens nur mit den Katalogpreisen von Haubauunternehmen und Fertighausfirmen rechnet, vergißt eine von mehreren zusätzlichen Kostenpositionen beim Hausbau: die Baunebenkosten. Diese fallen unabhängig vom Haustypen und Bauunternehmen an und sind bei den Hausbaukosten nicht inklusive.

Zu diesen Baunebenkosten gehören beispielsweise:

  • Kosten für die Hausanschlüsse von den Leitungen in der Straße ins Haus hinein(Hausanschlusskosten für Strom, Gas, Abwasser)
  • Architektenkosten für Bauantrag oder die Behördenkosten für die Baugenehmigung
  • Kosten für eine Baugrunduntersuchung
  • Baustrom/Bauwasser

Diese Kosten können sich leicht auf ca. 15%-20% der reinen Hausbaukosten summieren. Es empfiehlt sich daher, diese Kosten im Vorfeld so genau wie möglich zu ermitteln, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Seriöse und erfahrene Hausbauunternehmen werden diese zusätzlichen Kosten sehr genau mit Ihnen besprechen. Allerdings gibt es auch immer wieder “Verkaufsberater”, die diese zusätzlichen Kosten zu gering ansetzen, um ihre Häuser an den Mann bzw. die Frau zu bringen. Ein gesundes Misstrauen ist also sinnvoll.

 

Was bedeutet eigentlich voll erschlossen?

Wenn Grundstücke “voll erschlossen” angeboten werden, bedeutet das, dass die Anliegerstraße, Fuß- und Radwege, Beleuchtung und Ver- und Entsorgungsleitungen bis zur Grundstücksgrenze vorhanden sind. Das nennt man dann “öffentliche Erschließung”. Und zu dieser öffentlichen Erschließung kommen dann die Kosten für die private Erschließung, also den Anschluss des Hauses an die in der Straße liegenden Ver- und Entsorgungsleitungen. Diese private Erschließung nennt man meistens ganz einfach “Hausanschlusskosten”.

Die Kosten/Gebühren für die Hausanschlüsse werden oftmals pauschal von den Ver- und Entsorgern berechnet und erhöhen sich unter Umständen, wenn dein Haus beispielsweise mehr als 10 m von der Straße entfernt steht. Frage bei den Ver- und Entsorgungsunternehmen nach den genauen Kosten. Für eine genaue Kostenermittlung benötigen diese meistens nur einen maßstabsgerechten Lageplan mit dem Grundstück und dem Haus.

Banken finanzieren die Baunebenkosten in einem bestimmten Rahmen mit. Bei Kosten von bis zu ca. 15% der reinen Hausbaukosten sind keine Nachweise über die tatsächliche Höhe der Baunebenkosten notwendig. Erst wenn diese Kostengrenze überschritten wird, wollen die meisten Banken genau wissen, wie sich dieser Kostenblock zusammensetzt.

Neben den typischen Baunebenkosten, die für jeden Bauherren anfallen, solltest du auch die individuellen Nebenkosten berücksichtigen. Dies sind insbesondere:

  • Finanzierungskosten (abhängig von der Art und Höhe Ihrer Finanzierung)
  • Kosten für die Baubegleitung durch einen Sachverständigen o.ä

Gerade in Ballungsgebieten sind Baugrundstücke rar und glücklich ist, wer ein bezahlbares Grundstück gefunden hat. Meist bleibt dann nicht viel Zeit und die Finanzierung des Grundstücks muss schnell geregelt werden. Dabei tappen viele künftige Bauherren völlig unbewußt ist eine Falle – und die kann am Ende nicht nur ärgerlich, sondern auch richtig teuer sein. 

Um es kurz vorweg zu nehmen: es ist in der Regel nicht möglich, die Finanzierung des Grundstücks von der Finanzierung des späteren Hausbaus zu trennen (auch wenn dies in zwei Schritten erfolgen soll). Der Grund dafür ist recht simpel: als Sicherheit für die Bank dient am Ende die gesamte Immobilie, denn Grundstück und Haus sind unmittelbar miteinander verbunden (ein Grundbuch).

Wer erst das Grundstück bei Bank A finanziert und später für die Finanzierung des Hausbaus bei Bank B oder C anfragt, weil die ggf. besser Konditionen haben, wird höchstwahrscheinlich nur ein Kopfschütteln bekommen. Schließlich ist die Immobilie insgesamt schon mit einer Grundschuld belastet und kaum eine Bank hat besonderes Interesse daran, im Grundbuch an der zweiten Stelle zu stehen. Es ist also möglich (und in vielen Fällen wahrscheinlich), dass man auch den Hausbau dann doch über Bank A finanzieren muss. Und Bank A wird sich die Finger reiben, denn die weiß ganz genau, dass ihr Kunde keine andere Wahl hat. Entsprechend hoch können dann die Zinssätze ausfallen.

 

Welche Lösungen gibt es?

Am einfachsten ist es, Grundstück und Hausbau in einem Stück zu finanzieren. Dass zunächst nur der Grundstückskaufpreis ganz oder teilweise ausgezahlt werden muss und der Hausbau erst später los geht, stört dabei nicht. Das setzt allerdings voraus, dass die Planung für den Neubau schon so gut wie steht bzw. man die Planung kurzfristig fertigstellen kann (das gilt vor allem für die Gesamtkosten).

Wer beim Thema Hausbau noch nicht so weit ist, sollte das Grundstück über ein variables Darlehen finanzieren. Das ermöglicht einen jederzeitigen Ausstieg und wenn einem die Konditionen von Bank A für das Gesamtpaket am Ende nicht gefallen, kann man immer noch zu Bank B oder C wechseln (und die lösen dann auch das variable Darlehen ab). Kleiner Nachteil: so ein variables Darlehen ist derzeit nicht immer günstig, aber lieber kurzzeitig etwas mehr zahlen als dauerhaft zu teuer finanzieren.

Übrigens: wer tatsächlich erst einmal nur das Baugrundstück finanzieren will bekommt dafür keine öffentlichen Fördermittel oder KfW-Darlehen. Der Grund ist simpel: öffentliche Förderinstitute und KfW fördern nur selbstgenutztes Wohneigentum. Und ein Baugrundstück ist noch kein Wohneigentum. Der spätere Hausbau lässt sich dann aber später auch mittels KfW-Darlehen finanzieren.

Bei der Finanzierung eines Neubauvorhabens sind andere Punkte zu beachten als bei der Finanzierung eine Hauskaufs. Bei einer Neubaufinanzierung spielen natürlich alle Punkte eine Rolle, die auch bei anderen Finanzierungsvorhaben wichtig sind: die Auswahl des richtigen Finanzierungsproduktes, die richtige Zinsfestschreibung, die Zinskonditionen usw. Mehr als bei anderen Finanzierungsvorhaben, spielen hier aber auch die Nebenbedingungen und die praktische Abwicklung seitens der Bank eine entscheidende Rolle.

Auf diese Punkte solltest du bei der Finanzierung deines Neubauvorhabens ganz besonders achten:

 

1. Auszahlungsbedingungen

Das günstigste Darlehen nützt nichts, wenn das Geld nicht rechtzeitig ausgezahlt wird, um das Grundstück oder die Handwerker zu bezahlen. Und Banken haben oft recht unterschiedliche Bedingungen, um bewilligte Darlehen auch tatsächlich auszuzahlen. Diese Auszahlungsbedingungen müssen zu deinem Bauvorhaben passen, denn sonst drohen Baustopp oder eine teure Zwischenfinanzierung.

Besonders kniffelig sind übrigens Neubauvorhaben, wenn das Baugrundstück noch nicht vermessen und kein eigenes Grundbuch gebildet wurde. Dies hat zur Folge, dass (noch) keine Grundschulden eingetragen werden können. Damit hat die finanzierende Bank keine Sicherheiten und kann nicht auszahlen. Ersatzweise könnte die Auflassungsvormerkung abgetreten werden, was die meisten Banken und Sparkassen aber nicht als Sicherheit akzeptieren. Wird dieser Punkt bei der Finanzierung nicht berücksichtigt, droht richtiger Ärger.

Vor allem die derzeit sehr günstigen Versicherungsgesellschaften haben sehr eigene Vorstellungen darüber, wann und unter welchen Voraussetzungen sie die Darlehen auszahlen. Als Kunde sollte man sich nicht darauf verlassen, dass die Versicherer (oder Banken) prüfen, ob die Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind.

 

2. Flexibilität bei Kosten und Darlehensbetrag

Eine Grundregel beim Hausbau besagt, dass jedes Bauvorhaben trotz noch so guter Planung immer teurer wird als ursprünglich gedacht. Ganz stimmt diese Grundregel nicht, aber sie zeigt, dass sich die Kosten bei einem Bauvorhaben nicht immer zu 100% vorsehen lassen. Bei der Finanzierung wird aber mit einem festen Kostenplan kalkuliert. Und was ist, wenn sich das Bauvorhaben später verteuert? Dann wird meist eine Nachfinanzierung fällig. Und die kann mächtig ins Geld gehen. Wer sich bei den Kosten nicht ganz sicher ist und ruhig schlafen will, wählt daher eine Bank, die auch Nachfinanzierungen zu günstigen Konditionen ermöglicht. Ganz wichtig: die Nachfinanzierung sollte schriftlich garantiert werden. Mündliche Zusagen (“Das kriegen wir dann schon hin!” o.ä.) sind völlig wertlos.

 

3. Nebenkosten der Finanzierung

Ein Bauvorhaben zieht sich in der Regel über mehrere Monate. Meistens wird kurzfristig der Kaufpreis für das Grundstück gezahlt und ab Baubeginn müssen dann nach und nach die Baukosten bezahlt werden. Das führt bis zu endgültigen Fertigstellung und Umzug meistens zu einer Doppelbelastung. Um diese möglichst gering zu halten, sollte man vor allem auf die Nebenkosten bei der Finanzierung achten. Wann sind welche Zinszahlungen fällig? Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an? Wann setzt die Darlehenstilgung ein? Werden Gebühren für Gutachter oder Teilauszahlungen fällig? Diese sehr individuellen Kosten werden übrigens im Effektivzins nicht berücksichtigt!

Tipp: die Kostenposition, die am häufigsten “vergessen” wird, sind die Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden als Sicherheit für die Bank. Die in etwa 0,5% des Darlehensbetrages, die dafür fällig werden, können vor allem bei einer knapp kalkulierten Finanzierung ärgerlich sein.

Im Rahmen unserer persönlichen Baufinanzierungsberatung “Neubau” biete ich dir:

  • Hilfe bei der genauen Kalkulation der Gesamtkosten ihres Bauvorhabens
  • Unterstützung der Beantragung öffentlicher Fördermittel
  • die Zusammenstellung einer passenden Gesamtfinanzierung aus einer Hand
  • eine Betreuung auch nach Vertragsunterschrift
  • günstige Konditionen

oder gleich anrufen unter

Immobilienkauf

Wer Ärger beim Hausbau vermeiden will, schaut sich meist nach einer gebrauchten Immobilie um oder setzt auf die Angebote von Bauträgern, die schlüsselfertige Immobilien inklusive Grundstück verkaufen. In vielen Großstadtlagen ist ein Neubau zudem kein Thema, weil es einfach an passenden oder bezahlbaren Baugrundstücken mangelt.

Haus

Eine fertige Immobilie zu kaufen sieht auf den ersten Blick nach weniger Stress aus als neu zu bauen, aber auch beim Immobilienkauf gibt es viel zu bedenken, damit aus der Traumimmobilie kein Albtraum wird. Im Gegensatz zu den meisten Bankberatern, die sich ausschließlich auf den Verkauf ihrer Finanzierungsprodukte beschränken, stehen ich dir mit meinem Fachwissen und meinem Netzwerk auch bei der Immobiliensuche und den Kaufvorbereitungen zur Verfügung. Dieser Service ist für meine Baufinanzierungskunden natürlich kostenlos.

Wer den Kaufvertrag für eine Immobilie unterschreibt, sollte sich sicher sein, dass die Finanzierung steht. Spätestens zum Notarmeintermin sollte dann die Finanzierungszusage einer Bank vorliegen. Aber genau da kommt es auf das richtige Timing an.

Das optimale Timing ist, wenn Sie nachmittags Ihren Notartermin haben, um den Kaufvertrag zu unterschreiben und Sie mittags im Briefkasten die schriftliche Finanzierungszusage der Bank finden. Leider gibt es diesen optimalen Zeitpunkt eher selten. Häufig bekommen Sie die Darlehenszusage in Form eines schriftlichen Vertragsangebotes vor dem Notartermin. Damit wird es etwas kniffelig! Nehmen Sie das Darlehensangebot vor dem Notartermin an und der Kauf kommt nicht zustande, hängen Sie ggf. in der Verpflichtung gegenüber der Bank. Da wieder raus zu kommen, kann ein teurer Spaß werden.

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Wer sich für den Kauf einer gebrauchten Immobilie interessiert, sollte bei der Besichtigung die Augen offen halten und auf ein paar Details achten. So vermeidest du, dir einen echten Sanierungsfall einzuhandeln, der einem nach dem Einzug formlich die Haare vom Kopf frisst. Nachfolgend gebe ich dir einen kleinen Überblick über die häufigsten und offensichtlichsten Mängel bei einer gebrauchten Immobilie. Denke daran, dass du vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie immer einen Immobiliensachverständigen beauftragen solltest, der sich die Immobilie genauer ansieht. Ein echter Fachmann (bzw. eine echte Fachfrau) wird meistens noch viel mehr erkennen.

 

Keller

Verfärbungen an Wänden und Boden sowie ein muffiger Geruch sind ein Anzeichen für Feuchtigkeit in Boden oder Wänden. Diese Feuchtigkeit kann baujahresbedingt völlig normal und harmlos sein, aber auch auf ernsthafte Feuchtigkeitsschäden mit hohen Sanierungskosten hinweisen. Art und Umfang der möglichen Sanierung hängen ganz besonders von der beabsichtigten Nutzung der Kellerräume ab.

 

Dach

Hier sollte man natürlich als erstes auf die Dachkonstruktion achten. Finden sich da Zeichen von Fäulnis, Schimmel oder Schädlingsbefall (z.B. Bohrlöcher oder Holzmehl unter den Balken), ist besondere Vorsicht angebracht. Sofern Dachrinnen oder Dachziegel undicht sind oder ganz fehlen, muss man mit Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk oder Dachboden rechnen.

Bei Flachdächern ist die Dachabdeckung Dreh und Angelpunkt. Hier sollte man besonders auch auf Wasserlachen und Pfützen achten. Diese können ein Anzeichen für eine mangelhafte Entwässerung sein, was wiederum zu Feuchtigkeitsschäden unter der Dachabdeckung führen kann.

 

Fenster und Türen

Alte Fenster und Türen haben in der Regel vergleichsweise schlechte Dämmwerte und können undicht sein. Entdeckt man ausgeblichenen Kunststoff oder verwittertes Holz, ist ein Austausch von Fenstern und Türen mindestens empfehlenswert. Auch einfach verglaste Fenster (auch im Keller) sollte man austauschen.

 

Außenwände

Risse im Putz und Mauerwerk können einfache Setzschäden sein, die nicht weiter schlimm sind, aber auch auf ernsthafte Gebäudeabsenkungen und Fundamentschäden hinweisen. Lose und bröckelige Ziegel oder Fugen deuten auf Feuchtigkeit im Mauerwerk hin. Gleiches gilt bei Verfärbungen von Putz- und Mauerwerk (wobei man da ganz besonders auf die ersten ca. 1,5 m über dem Erdboden achten sollte). Bei älteren Baujahren ist zudem meist die Dämmung nicht wirklich auf dem neuesten Stand bzw. gar nicht vorhanden.

Ist die Immobilie in der Vergangenheit gedämmt worden (Außendämmung), sollte man sich diese Dämmung sehr genau ansehen. Starker Algenbewuchs (erkennbar an der Grünverfärbung) sieht nicht nur nicht gut aus, sondern kann gravierende Ursachen haben.

 

Fußböden und Decken

Unter Fußbodenbelegen und Deckenverkleidungen kann der wahre Horror lauern. Hier sollte man vor allem auf Unebenheiten achten. Bei Holzbalkendecken älterer Baujahre kann wie auch im Dachstuhl Schädlingsbefall vorhanden sein. Wenn der Boden beim darüber gehen und leichtem Wippen nachgibt, sollte man genauer nachforschen.

 

Balkone

Hier sollte man vor allem auf bröckeliger Beton, defekte Wasserabläufe oder Rostflocken achten, denn bei älteren Balkonen kann die Armierung des Betons durchgerostet sein.

 

Haustechnik (Elektroinstallationen, Heizung…)

Veraltete Elektroinstallationen sind erkennbar an einem alten Sicherungskasten sowie alten Schaltern und auf dem Putz liegenden Leitungen. Hier besteht fast immer echter Modernisierungsbedarf, denn die veraltete Elektrotechnik genügt fast nie den aktuellen Anforderungen und Bedürfnissen. Gleiches gilt bei Heizungsanlagen, die älter als ca. 15 Jahre sind. Bei älteren Häusern (bis ca. in die 70er Jahre) können zudem Abwasserleitungen und Drainage defekt sein, weil diese noch aus alten Tonrohren bestehen.

Gerade die Elektroinstallationen und die Heizungsanlage sollten unbedingt von einem Fachmann überprüft werden – auch wenn sie laut Verkäufer aktuell störungsfrei funktionieren.

Im Rahmen unserer kostenlosen Baufinanzierungsberatung sprechen wir natürlich auch immer das Thema Nebenkosten an. Dabei stellen wir immer wieder fest, dass künftige Immobilienbesitzer diese Nebenkosten oft viel zu niedrig ansetzen. Viele rechnen dabei die Nebenkosten für die Mietwohnung hoch oder haben hier die Nebenkostenpauschalen der Banken im Kopf. Das kann schnell zu einer falschen Kalkulation führen.

 

Wer eine eigene Immobilie besitzt muss nicht nur die üblichen Nebenkosten wie Heizung, Strom, Wohngebäudeversicherung usw. bezahlen, sondern auch Kosten tragen, die man als Mieter nicht hat. Dazu gehört insbesondere die Instandhaltung der Immobilie (also notwendige Reparaturen). Diese Kosten trägt bei einer gemieteten Immobilie der Vermieter. Außerdem ist es clever zusätzlich noch Rücklagen für spätere Modernisierungsmaßnahmen zu bilden. Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss da in der Regel nicht selbst vorsorgen, denn das übernimmt die Hausverwaltung über das sog. Hausgeld. Allerdings sollte man die Höhe der Rücklagen immer im Blick behalten, denn die sind nicht immer ausreichend und sorgen immer wieder auch für Streit in der Eigentümergemeinschaft.

 

Zieht man Statistiken, beispielsweise vom Deutschen Mieterbund, heran, kommt man auf laufende Betriebskosten in Höhe von ca. 4 Euro/qm Wohnfläche im Monat. Für die Instandhaltung und Rücklagenbildung kommen dann noch einmal 3-4 Euro im Monat je Quadratmeter Wohnfläche hinzu. Bei einem Einfamilienhaus mit 120 qm Wohnfläche ist man so also relativ schnell bei ca. 700 bis 800 Euro Nebenkosten im Monat. Das ist eine Zahl, die die meisten Bau- oder Kaufinteressenten schockt.

Übrigens: im Rahmen unserer Beratung ermitteln wir gemeinsam, wie hoch beispielsweise die Rücklagen sein sollten und wie man diese am effektivsten ansparen kann.

Die Grunderwerbsteuer hat sich in den vergangenen Jahren in einigen Bundesländern fast verdoppelt. Da ist es grundsätzlich schon legitim, wenn man sich Gedanken darüber macht, wie man diese Abgabe möglichst niedrig halten kann. Aber der Wunsch, bei der lästigen Grunderwerbssteuer zu sparen, kann auch schnell “in´s Auge gehen”. 

Wer Grunderwerbsteuer sparen will, muss den Immobilienkaufpreis im Kaufvertrag aufteilen. Das erfolgt üblicherweise in der Form, dass man einen Teil des Kaufpreises als Kosten für mitzuerwerbendes Inventar ausweist. Da bietet sich bei Wohnimmobilien vor allem die Küche an. Wird der Preis für die Küche (oder andere Einbaumöbel) im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, fällt für diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an.

Wer nun aber meint, er könnte bei einem Immobilienkaufpreis von beispielsweise 200.000 Euro einfach mal 20.000 Euro für die Küche “abziehen” wird sich höchst wahrscheinlich mit dem Finanzamt auseinandersetzen müssen, denn das prüft in der Regel sehr genau, ob eine solche Aufteilung tatsächlich angemessen ist.

Abgesehen von dem Ärger mit dem Finanzamt riskiert man aber vor allem Ärger mit der finanzierenden Bank. Wer eine Finanzierungszusage beispielsweise für einen Kaufpreis von 200.000 Euro in der Tasche hat und dann – ohne Wissen und Zustimmung der Bank- den Kaufpreis beim Notartermin beispielsweise in 190.000 Euro Immobilienkaufpreis und 10.000 Euro für das Inventar aufteilt, riskiert unter Umständen einen nachträglichen Zinszuschlag oder sogar die (teilweise) Kündigung durch die Bank.

 

Möbel und Inventar werden von Banken nicht als werthaltig anerkannt. Maßgeblich für Banken ist der reine Immobilienkaufpreis. Ist der plötzlich geringer als ursprünglich angegeben, ist die Kreditentscheidung der Bank hinfällig. Im Normalfall wird die Bank die Darlehenszusage entsprechend reduzieren. Pech hat dann, wer den Kaufpreis zu 100 Prozent finanzieren wollte, denn dann fehlt der Teil der für das Inventar vereinbart wurde.

Wer über durch den gesonderten Ausweis von Mobiliar und Zubehör Grunderwerbsteuer sparen will, sollte das zu einem mit dem Finanzamt bwz. Steuerberater, aber vor allem auch mit der finanzierenden Bank besprechen. Ansonsten kann “Grunderwerbsteuer sparen” sehr schnell sehr teuer werden.

 

Was für das Inventar gilt, gilt im übrigen auf für die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Auch hier empfehlen Immobilienmakler und Notare gerne, diese Instandhaltungsrücklage gesondert auszuweisen. Mit diesem “Trick” kann man tatsächlich Grunderwerbsteuer sparen, aber auch hier führt der Ausweis der Rücklage dazu, dass Banken den Immobilienwert in der Regel entsprechend nach unten korrigieren. Über den Sinn und Unsinn dieser Vorgehensweise kann man -zugegeben- trefflich streiten.

 

Tipp: Wer beim Kauf einer Immobilie Grunderwerbsteuern sparen will, sollte sich hier vor Unterschrift des Kaufvertrages mit seinem Finanzierer sprechen. Wenn die Anpassung des Kaufpreises bzw. Immobilienwertes nicht dazu führt, dass man eine bestimmte Beleihungsgrenze überschreitet, kann man durchaus eine Aufteilung vornehmen. Das sollte aber auf jeden Fall vor Beantragung eines Darlehens genau geklärt werden!

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft streng genommen keine bestimmte Immobilie, sondern nur einen Anteil an dem gesamten Gebäude. Dieser Anteil besteht aus einem “Sondernutzungsrecht” für die Wohnung selbst. Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss sich zudem darüber im Klaren sein, dass er künftig Teil einer Eigentümergemeinschaft mit festen Regeln ist.

Die Rechte und Pflichten der verschiedenen Eigentümer der Immobilie werden grundsätzlich in der Teilungserklärung und in der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung geregelt. In der Teilungserklärung wird festgelegt, was Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist. Sondereigentum sind die einzelnen Wohnungen sowie Kellerräume (o.ä.) und Tiefgaragenstellplätze. Was nicht als Sondereigentum beschrieben wird, ist Gemeinschaftseigentum. Wer eine Wohnung erwirbt, kauft eben dieses Sondernutzungsrecht sowie den Anteil an dem Gemeinschaftseigentum in Form von sog. Miteigentumsanteilen.

In der Gemeinschaftsordnung wird das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt. Die Gemeinschaftsordnung kann auch Vereinbarungen zur Nutzung des Sondereigentums enthalten. Dort kann beispielsweise die Vermietung einer Wohnung an “täglich wechselnde Mieter” oder die Nutzung als Büro-/Gewerbefläche untersagt werden.

Die Teilunsgerklärung sowie die Gemeinschaftsordnung können von der Eigentümergemeinschaft nur einstimmig geändert werden.

Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sind die wichtigsten Dokumente bei Kauf einer Eigentumswohnung (oder ggf. auch bei einem Reihenhaus). Sie sollten diese daher von einem erfahrenen Fachanwalt für Unterschrift des Kaufvertrages prüfen lassen.

Eine kostengünstige und praxiserprobte Beratung bieten im übrigen die Eigentümerverände wie “Haus und Grund” oder der “Grundeigentümerverband” in Hamburg.

 

Wie wichtig ist die Teilungserklärung für die Finanzierung?

Wir müssen immer die vollständige Teilungserklärung inkl. aller Nachträge bei der finanzierenden Bank vorlegen. Die Teilungserklärung ist dort wesentlicher Bestandteil der Darlehensprüfung und Wertermittlung. Wenn dir der Verkäufer diese Unterlagen nicht aushändigen kann, erhältst du diese beim Hausverwalter.

Immobilienverkäufer, Bauunternehmen und Bausparkassen singen naturgemäß das hohe Lied des Wohneigentums. “Eigentum schlägt Miete!” lautet einer der bekanntesten Werbesprüche, die suggerieren sollen, dass Eigentümer einer Immobilie langfristig immer besser fahren als Mieter. Und es klingt ja auch logisch. Wer jahrzehntelang Miete zahlt, bezahlt die Immobilie für den Vermieter, steht am Ende aber selbst ohne eigenes Immobilienvermögen da.

Nicht immer ist Wohneigentum unter dem Strich günstiger oder vorteilhafter als das Leben in der Mietwohnung. Es gibt durchaus viele Gründe, die gegen eigenes Wohneigentum sprechen.

 

Mieten günstiger als Eigentum!?

Wer in Ballungsgebieten wie Hamburg, München und vielen weiteren sog. Metropolregionen Wohneigentum erwerben will, muss sich an immer höhere Preise gewöhnen. Wer hier eine Immobilie kauft, wird in der Regel – je nach Eigenkapitaleinsatz – eine Finanzierungsbelastung haben, die über der Miete für eine Mietimmobilie liegt. Zu dieser Finanzierungsbelastung kommen allerdings auch noch die Aufwendungen für die Instandhaltung der Immobilie (die bei der Mietimmobilie allein vom Vermieter zu tragen sind). Je nach Alter und Zustand der Immobilie kann der Eigentümer so auch schnell und dauerhaft ins Minus gegenüber dem Mieter rutschen.

 

Mieter sind flexibler!?

Egal, ob einem die Immobilie selbst oder deren Lage nicht mehr gefällt, als Mieter muss man sich “nur” etwas neues suchen und den alten Mietvertrag fristgerecht kündigen. Das gleiche gilt, wenn man sich eine Immobilie aus krankheitsbedingten oder familiären Gründen (Scheidung o.ä.) nicht mehr leisten kann bzw. leisten will. Als Eigentümer ist man wesentlich unflexibler bzw. können “Veränderungen” richtig ins Geld gehen. So sind bei einem Verkauf in der Regel die Erwerbsnebenkosten, die man selbst gezahlt hat, verloren. Ist die Immobilie längerfristig finanziert, ist fast immer eine recht happige Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

 

Wohneigentum im Alter oft überdimensioniert und zu teuer!?

Viele Menschen träumen vom “mietfreien Leben” im Rentenalter. Dieser Traum kann aber schnell zum Alptraum werden, wenn Nebenkosten und Instandhaltung die Einkünfte im Alter auffressen. Und gerade Immobilien, die mal als Heim für die vierköpfige Familie konzipiert war, ist im Alter nur aufwendig zu pflegen und oft einfach zu groß (und entspricht baulich auch oft nicht den Anforderungen älterer Bewohner).

 

Wohneigentum in strukturschwachen Regionen ist nicht wertbeständig?!

Wer in einer eher strukturschwachen Region Deutschlands wohnt, kann sich über niedrige Immobilienpreise freuen. Problematisch wird es nur, wenn man irgendwann später sein Immobilienvermögen wieder zu Geld machen will. Es kann lange dauern bis man einen Käufer für die Immobilie findet und beim Kaufpreis wird man unter Umständen so große Zugeständnisse machen müssen, dass am Ende kein Überschuss übrig bleibt. In einigen Regionen wird man in späteren Jahren seine Immobilie sogar unter dem Preis verkaufen müssen, den man selbst für die Immobilie gezahlt hat.

Immobilien versprechen eine solide und sichere Anlage in Sachwerten. Das ist grundsätzlich auch richtig, aber nur, wenn man einige Regel befolgt. Wer diese Regeln nicht befolgt, investiert sein Kapital nicht sicher, sondern vernichtet es. 

Am aller wichtigsten beim Erwerb einer Anlageimmobilie: misstraue grundsätzlich allen Anpreisungen und der Werbung des Verkäufers. Dabei ist es völlig egal, ob es sich um einen Bauträger, einen Makler oder eine Privatperson handelt. Gehe immer davon aus, dass es einen besonderen Grund haben muss, wenn jemand eine Anlageimmobilie verkauft statt sie selbst im Bestand zu behalten. Wenn es sich um ein „überragendes Investment mit erheblichen Entwicklungspotential“ handelt, warum behält derjenige die Immobilie dann nicht selbst?

Als nächstes gilt es, möglichst sämtliche Emotionen bei der Suche nach einer passenden Anlageimmobilie auszuschalten. Emotionen sind etwas sehr persönliches und individuelles. Beim Erwerb einer Anlageimmobilie sollte aber vorrangig der „Geschmack der breiten Masse“ entscheidend sein. Schließlich geht es darum, die Immobilie möglichst gut und ohne lange Leerstände zu vermieten und nicht selbst darin zu wohnen.

Bei einer Anlageimmobilie steht ein Aspekt im Vordergrund: die Rendite. Das ist bei einer Anlageimmobilie genau wie beispielsweise bei einer Aktie oder einem Tagesgeldkonto. Diese Rendite macht man allerdings nicht daran fest wie sich der Wert dieser Immobilie entwickeln könnte. Das wäre reine Spekulation und hat somit nichts mehr mit solider und wertbeständiger Investition zu tun. Mit Rendite ist statt dessen gemeint, welchen Ertrag (Kaltmiete) ich für das von mir eingesetzte (Eigen-) Kapital bekomme. Dieser Ertrag spiegelt sich zuerst beim Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen wieder. Je höher der Kaufpreis im Verhältnis zur Nettokaltmiete, desto uninteressanter ist die Anlage in der Immobilie.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte vor allem nach den Gründen suchen, warum man besser doch die Finger davon lässt. Dabei sollte eine Frage im Vordergrund stehen: welche Folgen hätte es für mich persönlich, wenn diese Immobilie zum absoluten Flop wird? Was passiert beispielsweise, wenn sich längere Zeit keine Mieter finden oder diese ihre Miete nicht zahlen? Wenn die Antwort lautet, dass du damit in ziemliche Schwierigkeiten kommst: lasse es besser! Nur wenn du die möglichen Rückschläge finanziell verkraften kannst, solltest du weiter über den Erwerb einer Anlageimmobilie nachdenken.

Immobilien werden hierzulande in der Regel mit Ausschluss der Gewährleistung durch den Verkäufer verkauft. Das gilt ganz besonders für den Verkauf von privat. Dabei wird im notariellen Kaufvertrag eine Klausel eingebaut wie “…der Verkauf erfolgt unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen…der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind…”

Diese Klausel ist absolut üblich und meist auch nicht verhandelbar. Verständlich, denn ein privater Verkäufer ist in der Regel allein wirtschaftlich nicht in der Lage, eine Gewährleistung zu übernehmen. Aber in dieser Formulierung steckt auch die Verpflichtung der Verkäufers, ihm bekannte Mängel offen zu legen. Dazu kann z.B. anhaltende Feuchtigkeit im Keller gehören. Verschweigt er Mängel kann ggf. der gesamte Kaufvertrag angefochten und rückgängig gemacht werden bzw. ist der Verkäufer zu Schadensersatz verpflichtet.

Das Problem dürfte sein, dem Verkäufer nachzuweisen, dass er wesentliche Mängel verschwiegen oder von diesen gewusst hat. Der Gang zum Bausachverständigen ist dann unvermeidbar. Der kann beispielsweise erkennen, ob Feuchtigkeitsschäden schon länger bestanden haben und die vom Verkäufer nur provisorisch übergemalt wurden. Auch sollte man im Kaufvertrag ggf. einige mögliche Mängel aufzählen und sich so vom Verkäufer bestätigen lassen, dass bestimmte Schäden nicht vorhanden sind. Er kann sich dann später nicht damit herausreden, dass er z.B. bei der Besichtigung auf eventuelle Schäden hingewiesen hat.

Pech hat, wer offensichtliche Mängel, beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, akzeptiert. Waren solche Schäden schon bei der Besichtigung mit bloßem Auge erkennbar und erfolgt der Verkauf dann unter Ausschluss der Gewährleistungsansprüche, kann der Käufer später keine Ansprüche gegen den Verkäufer stellen.

Grundsätzlich ist es möglich, einen Kaufvertrag “rückgängig” zu machen, wenn der Verkäufer -wesentliche- Mängel arglistig verschwiegen hat. Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise entschieden, dass schon ein kleiner Feuchtigkeitsschaden, dessen Beseitigung ca. 2.500 Euro gekostet hätte, berechtigt, vom Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von rund 85.000 Euro zurückzutreten. Maßgeblich war, dass der Verkäufer den bekannten Mangel verschwiegen hat und die Beseitigung des Schadens in absoluten Zahlen (nicht im Verhältnis zum Kaufpreis) nicht unwesentlich war.
Tipp: wenn du den Kauf einer bestimmten Immobilie fest ins Auge gefasst hast, nehme einen Fachmann oder besser einen Bausachverständigen zu einer abschließenden Besichtigung mit. Diese erkennen recht schnell auch versteckte Mängel.

Viele ältere Immobilienbesitzer stecken in einem Dilemma. Einerseits besitzen sie eine schuldenfreie und werthaltige Immobilie, andererseits sind ihre Renteneinkünfte nicht gerade üppig und reichen im schlimmsten Fall nicht für de laufenden Kosten und Lebenshaltung. Da bleibt am Ende oft nur der Verkauf der Immobilie. Allerdings ist das immer auch gleichbedeutend mit dem Auszug auf dem Eigenheim; nicht für jeden die optimale Lösung.

 

Aber es geht auch anders…

Bei dem normalen Verkauf der Immobilie bekommt man den Kaufpreis in einer Summe und muss selbst sehen, wie man diesen Kaufpreis verwendet und sich das Kapital einteilen. Angesichts der niedrigen Zinsen ist das Ersparte ggf. schnell verbraucht.

Anders funktioniert der Verkauf der Immobilie gegen Zahlung einer sog. Leibrente. Bei diesem Modell bekommt man nicht einmalig einen großen Geldbetrag, sondern statt dessen eine lebenslange Rentenzahlung. Außerdem kann man weiter – ebenfalls lebenslang und mietfrei – in der eigenen Immobilie wohnen bleiben. Dieses Wohnrecht wird notariell vereinbart und durch eine Eintragung im Grundbuch abgesichert. Diese Absicherung im Grundbuch ist wichtig und gibt die Sicherheit, im Haus wohnen bleiben zu können.

 

Leibrente oder Zeitrente?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie gegen Zahlung einer monatlichen Rente (oder ggf. auch Einmalzahlung) zu verkaufen. Alle Varianten kann man aber in zwei grundsätzliche Kategorien einteilen:

  • die (zeitlich befristete) Zeitrente, bei der der Käufer die Rente für einen fest vereinbarten Zeitraum (beispielsweise 20 Jahre) zahlt
  • die (zeitlich unbefristete) Leibrente, bei der der Käufer eine lebenslange Rente an den Verkäufer zahlt

Zeitrenten sind vor allem bei dem Kauf bzw. Verkauf von Gewerbebetrieben üblich. Bei Wohnimmobilien dominiert dagegen die Leibrente.

 

Wie hoch ist die Leibrente?

Die höhe der zu vereinbarenden Leibrente hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab:

  • dem Wert und dem Zustand der Immobilie
  • dem Alter des bzw. der Berechtigten

Als Faustformel gilt: je älter der bzw. die Begünstigte, desto höher fällt die monatliche Leibrente aus. Die Berechnung erfolgt anhand von sog. Sterbetafeln und sog. Barwertfaktoren (die wiederum auf der angenommenen Verzinsung der Rente basieren). Die Berechnung der Leibrente ist “nicht ganz ohne” und sollte von echten Fachleuten übernommen werden. Das gilt ganz besonders vor dem Hintergrund, dass das lebenslange kostenlose Wohnrecht ebenfalls einen nicht unerheblichen Wert darstellt.

Zu der Berechnung der Leibrente gehört auch eine möglichst objektive Ermittlung des aktuellen Immobilienwertes. Das erfolgt nicht wie bei vielen Immobilienmaklern “mit dem groben Daumen”, sondern nach ganz bestimmten (gesetzlich definierten) Regeln der Immobilienwertermittlung.

 

Wer ist nach dem Verkauf für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie zuständig?

Wer für die Instandhaltung der Immobilie zuständig ist, muss in dem Leibrentenvertrag ausdrücklich geregelt werden. Bei den Modellen und Varianten, die wir Ihnen anbieten können, ist der neue Eigentümer – ähnlich wie ein Vermieter- für die Instandhaltung zuständig.

Normalerweise kauft man eine Immobilie gegen Zahlung eines festen Kaufpreises und kann dann frei über sein Eigentum verfügen. Aber es gibt auch die Möglichkeit, eine Immobilie gegen Zahlung einer Rente zu erwerben.

 

So funktioniert es:

Statt beim Kauf eines Hauses den kompletten Kaufpreis in einer Summe zu zahlen, vereinbaren Käufer und Verkäufer die Zahlung einer monatlichen Rente. Die Höhe der Rente basiert auf dem eigentlich erzielbaren Kaufpreis (zzgl. Zinsen), der dann über einen mehr oder weniger bestimmten Zeitraum abbezahlt wird. Neben der reinen monatlichen Rente kann auch die Zahlung eines Einmalbetrages zu Beginn der Laufzeit vereinbart werden.

 

Zwei Modelle: Zeitrente oder Leibrente

Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart (z.B. 20 Jahre), nachdem die Immobilie quasi abbezahlt ist. Bei einer Leibrente wird vereinbart, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Diese Leibrente wird in der Regel an die Inflationsrate gekoppelt (“indexiert”) und kann somit im Laufe der Zeit steigen.

Beide Modelle haben sowohl für Käufer als auch Verkäufer Vor- und Nachteile. Bei der Zeitmiete weiß der Käufer ganz genau, wann das Haus bezahlt ist. Bei einer lebenslangen Leibrente geht er das Risiko ein, dass der Verkäufer uralt wird und dann insgesamt mehr für das Haus zahlt als hätte er es gleich gekauft.

 

Vorteile für den Käufer

Der Käufer hat vor allem den entscheidenden Vorteil, dass er kaum bis gar keine Eigenmittel für den Kauf bzw. dessen Finanzierung einsetzen muss. Als Käufer spekuliert man – so makaber das auch klingt- vor allem aber auch damit, dass die Begünstigten der Leibrente früher versterben als ursprünglich kalkuliert.

 

Vorteile für den Verkäufer

Der Verkäufer kann bei einer Leibrente gerade in Zeiten der aktuell niedrigen Zinsen meist eine höhere Rente erzielen als würde er den kompletten Kaufpreis erhalten und am Kapitalmarkt anlegen. Außerdem werden die Erträge aus der Leib-/Zeitrente anders besteuert als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Bei der klassischen Leibrente erhält der Eigentümer zudem ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch abgesichert wird. So kann man die Immobilie “zu Geld machen”, ohne ausziehen zu müssen.

 

Ideal für Sanierungsobjekte?

Stark renovierungsbedürftige Häuser fordern meistens einen hohen Einsatz an Arbeitskraft und Kapital. Banken reagieren bei solchen Immobilien meistens sehr zurückhaltend, weil Sie den Wert solcher Häuser nur schwer einschätzen können. Hier kann der Verkauf auf Rentenbasis eine echte Lösung sein. Der Käufer zahlt eine mietähnliche Rente an den Verkäufer und kann vorhandene Eigenmittel in die Sanierung der Immobilie stecken. Wichtig: Banken sind kaum bereit, Kredite für den Ausbau oder die Sanierung zu gewähren, da die Rentenzahlungen normalerweise als sog, Reallast im Grundbuch eingetragen werden und die Immobilie damit grundbuchlich oft hoch belastet ist.

Wir bzw. unsere Bankpartner haben grundsätzlich kein Problem damit, Immobilien aus Zwangsversteigerungen zu finanzieren. Letztlich läuft das auch nicht anders ab als bei “frei” zu erwerbenden Immobilien. Allerdings gibt es ein paar Feinheiten, auf die man achten sollte…

  • eine klassische Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei Zwangsversteigerungen in der Regel nicht möglich!
  • für die Berechnung der Zinskonditionen (“Beleihung”) setzen Banken nicht den Verkehrswert laut Gutachten, sondern (fast) immer den tatsächlichen Zuschlagspreis an
  • da der endgültige Kaufpreis erst bei Zuschlag wirklich feststeht, kann es schwierig sein, eine feste Finanzierungszusage einer Bank zu bekommen                 

Warum setzen Banken in der Regel nicht den Wert der Immobilie laut Gutachten an?

Die Zinskonditionen bei Banken richten sich nach dem Verhältnis von Darlehen/Krediten zum Wert der Immobilie. Je höher eine Immobilie beliehen wird, desto höher sind beispielsweise die Zinssätze. Dabei müssen Banken vom tatsächlichen -aktuellen- Wert einer Immobilie ausgehen und Immobilien sind immer nur das Wert, was jemand tatsächlich dafür bezahlt. Der Wert, den ein Gutachter vor der Versteigerung ermittelt, ist dagegen rein eher theoretischer Wert und sollen nur dazu dienen, einen ganz groben Eindruck vom Wert der Immobilie zu bekommen.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, Wohneigentum zu erwerben, sollte sich vorher über die Vor- und Nachteile von Immobilieneigentum machen.

Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie hat erst einmal verlockende Vorteile:

  • Man kann sehen und anfassen, was man kauft und muss es sich nicht anhand von Prospekten vorstellen können
  • es besteht kein Fertigstellungsrisiko wie beim Neubau (z.B. bei Insolvenz des Bauunternehmens oder Schlechtwetterperioden)
  • die Bauphase entfällt und das Haus kann unter Umständen früher bezogen werden als ein vergleichbarer Neubau
  • in bestimmten Wohnlagen in Großstädten herrscht Mangel an Baugrundstücken; der Erwerb eines Altbaus ist oft die einzige Möglichkeit, überhaupt in bestimmten Stadtteilen o.ä. wohnen zu können
  • das Wohnumfeld ist in der Regel gewachsen (z.B. im Gegensatz zu den typischen Neubaugebieten in Großstadtnähe)
  • bei Altbauten sind die Grundstücke oftmals großzügiger/größer als bei Neubauten in typischen Neubaugebieten

Der Kauf einer “gebrauchten” Immobilie hat aber auch Nachteile und Risiken:

  • man muss das Haus so kaufen wie es ist; Änderungen beim Grundriss, der Raumnutzung usw. sind oft nur mir entsprechenden Umbaumaßnahmen möglich
  • es bestehen unter Umständen offene oder versteckte Baumängel, daher sollte man spätestens bei der zweiten Besichtigung einen Fachmann mitnehmen, der solche Mängel erkennen kann
  • in vielen Altbauten wurden gesundheitsschädliche oder zumindest bedenkliche Baustoffe verwendet, z.B. Holzschutzmittel, Dämmstoffe usw.; hier ist ein baubiologischen Gutachten hilfreich
  • die Haustechnik (Elektro/Wasser/Heizung) entsprechen ggf. nicht mehr dem neuesten Stand der Technik und müssen unter Umständen saniert oder komplett ausgetauscht werden
  • bei älteren Häusern ist es durchaus möglich, dass An-/Um- und Ausbauten ohne entsprechende Baugenehmigung erfolgt sind. Dies kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass z.B. der Dachgeschossausbau oder ein Anbau “zurückgebaut” (= wieder abgerissen) werden muss (einen “Bestandsschutz” gibt es nämlich nicht!!)

Übrigens: Immobilienmakler sind nicht verpflichtet, die Angaben im Expose nachzuprüfen, wenn diese Angaben vom Verkäufer der Immobilie übernommen wurden und dies im Expose deutlich hervorgehoben wird (gem. Urteil des Oberlandesgerichtes Frankfurt/Main vom 26.09.2001 – AZ 7U-3/01).

Wer bei dem Erwerb einer Immobilie keine unnötigen Risiken eingehen will, sollte das Haus auf jeden Fall gründlich besichtigen und sich z.B. entsprechende Baugenehmigungen vorlegen lassen oder diese beim zuständigen Bauamt einsehen. Wer ganz sicher gehen will, nimmt spätestens zum zweiten Besichtigungstermin einen Bausachverständigen mit.

Auf den ersten Blick ist die Finanzierung eines Hauskaufs oder Wohnungskaufs eine recht simple Angelegenheit. Im Gegensatz zum Neubau eines Hauses sind bei einem Kauf die Kosten zunächst besser kalkulierbar: Kaufpreis plus die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten für die Abwicklung des Kaufvertrages sowie die ggf. anfallende Maklercourtage. Das war’s!
War es das wirklich schon?

Nein, denn auch bei einem Hauskauf oder Wohnungskauf und dessen Finanzierung müssen weitere Kosten berücksichtigt werden. Ein Kostenpunkt sind beispielsweise die Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden im Grundbuch. Dafür sollte man ca. 0,5% des Darlehensbedarfs einplanen. Diese Kosten fallen unabhängig von der Finanzierungsvariante oder dem Darlehensgeber an (auch bei Einbindung von KfW- Darlehen oder Fördermitteln der Bundesländer!)

 

Immobilienkauf: Modernisierung und Renovierung nicht vergessen!

Je nach Alter und Zustand der Immobilie sollten Sie auch die ggf. später anfallenden Kosten für Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigen. Aufgrund der aktuell günstigen Konditionen der KfW zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen sollte man vor allem darüber nachdenken, ob man früher oder später ohnehin anfallende Arbeiten nicht schon jetzt durchführt. Unter dem Strich kann das sinnvoller sein als später höhere Zinsen oder Kosten bezahlen müssen.

In diesem Zusammenhang ist auch die Auswahl des richtigen Finanzierungspartners wichtig. Wer später beispielsweise KfW-Darlehen in Anspruch nehmen will, sollte darauf achten, dass dieser Finanzierungspartner auch in der Lage ist, KfW-Darlehen durchzuleiten.

 

Nachfinanzierungen können teuer werden

Wer jetzt eine Immobilie kauft und finanziert, ist bei späteren Finanzierungen, z.B. für Modernisierungsmaßnahmen, auf die Bank angewiesen, die ihm den Immobilienkauf finanziert hat. So machen derzeit viele Hauseigentümer die unangenehme Erfahrung, dass sie nicht an günstige KfW-Darlehen kommen, weil Ihr Darlehensgeber (beispielsweise eine Versicherungsgesellschaft) diese Darlehen nicht anbietet. Diese KfW- Darlehen dann über eine andere Bank zu beantragen, ist oft so gut wie unmöglich. Erstens hat kaum eine Bank ein Interesse daran, allein KfW- Mittel abzuwickeln, zum anderen scheitert es oft an der grundbuchlichen Absicherung der KfW-Kredite.

 

Öffentliche Fördermittel und KfW-Darlehen rechtzeitig beantragen!

Wer einen Teil der Kosten über öffentliche Fördermittel oder KfW-Darlehen finanzieren will, muss diese Mittel in der Regel vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrages beantragen. Wer sich erst nach dem Kauf um Fördermittel kümmert, wird leer ausgehen. Insbesondere die Landesförderinstitute werten dass dann “Nachfinanzierung”. Wenn die Zeit drängt und der Kaufvertrag nicht warten kann, kann eine sog. “Finanzierungsklausel” im Kaufvertrag helfen.

 

Kaufpreisfälligkeit und Übergabetermin?

Im Kaufvertrag wird ein sog. Übergabetermin vereinbart (“Übergang von Nutzen und Lasten”). Unmittelbar vor diesem Termin ist der Kaufpreis zu zahlen. Liegt dieser Übergabetermin weit in der Zukunft, sollte man bei der Finanzierung darauf achten, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen. Ist das der Fall, muss man genau rechnen, ob es sich lohnt, den Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen zu verlängern. Das muss nicht immer der Fall sein, denn manchmal ist es günstiger, “ein paar Euro” Bereitstellungszinsen zu zahlen als über die Jahre einen Zinszuschlag für die Verlängerung zu zahlen.

Aus Käufersicht ist es optimal, wenn dieser Übergabetermin so gelegt wird, dass man ab dann beispielsweise auch aus einem laufenden Mietvertrag raus ist. So kann man eine Doppelbelastung aus Miete und Darlehensraten vermeiden.

 

Bereitstellungszinsen nicht vergessen!

Bereitstellungszinsen sind die Zinsen, die Banken allein für die Bereitstellung eines Darlehens verlangen. Diese Zinsen fallen auf Beträge an, die ab einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht (!) ausgezahlt sind. Wird das Darlehen vor Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit ausgezahlt, müssen hierfür auch die Zinsen gezahlt werden (die Tilgung setzt dann meist etwas später ein).
Merke: ist ein Darlehen beispielsweise 6 Monate frei von Bereitstellungszinsen, bedeutet das nicht, dass die Bank für die ersten 6 Monate nach Auszahlung auf Zinsen verzichtet.

Gesamtkosten Immobilienkauf: Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?

Wer glaubt, dass es beim Kauf einer Immobilie oder Grundstücks mit dem Kaufpreis getan ist, der irrt. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen noch eine ganze Reihe von Nebenkosten an, die man in seiner Planung berücksichtigen sollte.

Die möglichen Nebenkosten im Detail:

  • Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis (3,50% bis 6,5%; je nach Bundesland)
  • Die Maklercourtage (falls ein Immobilienmakler eingeschaltet ist)
  • Notar- und Gerichtskosten für die Kaufvertragsabwicklung (ca. 2% des Kaufpreises)
  • Renovierungskosten wie z.B. Malerarbeiten, neue Bodenbelege usw.
  • Modernisierungskosten wie z.B. neue Heizung oder andere Maßnahmen zur Energieeinsparung
  • An- oder Umbaukosten, wenn beispielsweise Grundrisse geändert werden sollen
  • Kosten für die Erneuerung der Außenanlagen (beispielsweise Kosten für eine neue Terrasse, einen Carport o.ä.)
  • Finanzierungskosten wie Zinsen für Kaufpreisfinanzierung bis zum Einzug oder aber Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden in das Grundbuch
  • Sonstige Kosten wie z.B. für Gutachter, Küche, Möbel, Umzug usw.
  • Erschließungskosten (auch wenn die Erschließung selbst vielleicht schon Jahre zurückliegt!)

Bei den Kosten muss man auch berücksichtigen, dass Banken in der Regel nur solche Kosten mitfinanzieren, die den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen. Die ganzen Erwerbsnebenkosten, normale Renovierungsarbeiten oder den Einbau einer neuen Küche finanzieren die meisten Banken nicht mit (oder nur mit entsprechenden Zinszuschlägen).

Wer sich eine eigene Immobilie anschaffen will. sollte einigermaßen systematisch vorgehen. Das sorgt nicht nur dafür, dass man seine Wunschimmobilie findet, sondern auch dafür, dass Kauf und Finanzierung glatt über die Bühne gehen.

 

Wie ist der optimale Ablauf bei einem Immobilienkauf?

Wer auf der Suche nach einer passenden Immobilie ist, sollte eine bestimmte Reihen- bzw. Abfolge einhalten.

 

Eigenes Anforderungsprofil erstellen

Hier gilt es, die Mindestanforderungen an die neue Immobilie festzulegen. Das können beispielsweise die Lage der Immobilie oder bestimmte Ausstattungsmerkmale sein. Ist eine Immobilie gefunden, die einem grundsätzlich gefällt, sollte man diese mit dem Anforderungsprofil vergleichen. Weicht die Immobilie in einem oder mehr Punkten von diesem Anforderungsprofil ab, sollten Sie sich fragen, ob und zu welchem Preis Sie diese Abweichungen akzeptieren können.

Tipp: ein wichtiger Aspekt des Anforderungsprofils sind maximaler Kaufpreis und Gesamtkosten einer Immobilie. Ich helfe dir gerne dabei, das passende Budget für den Immobilienerwerb zu ermitteln.

 

Gezielt auf die Suche gehen

Viele glauben, dass Immobilien vor allem über die bekannten Immobilienplattformen wie Immobilienscou24, Immonet usw. angeboten werden. Das ist nur bedingt richtig, denn gerade viele private Verkäufer bieten ihre Immobilie gerne auch in Tageszeitungen oder Anzeigenblättern an. Aber auch viele Immobilienmakler verzichten inzwischen gerne auf die Schaltung von Anzeigen in den Immobilienportalen, da die Kosten hierfür in den vergangenen Jahren extrem gestiegen sind. Wer sich bei der Immobiliensuche auf eine bestimmte Region festlegt, sollte also auch unbedingt die vor Ort ansässige Immobilienmakler ansprechen und sich dort ggf. auf eine Interessentenliste setzen lassen. Gerade in Regionen, in denen ein sog. Verkäufermarkt herrscht, werden viele Immobilien verkauft, ohne dass diese in Internetportalen oder Printmedien beworben werden. Wer da eine Immobilie ohne Makler finden will, geht häufig leer aus.

 

Passende Immobilie gefunden?!

Du hast eine Immobilie gefunden, die nicht nur deinem Anforderungsprofil entspricht, sondern auch noch “einfach so” gefällt? Dann herzlichen Glückwunsch! Bei einer Immobilie ist es ähnlich wie in einer Partnerschaft: es muss einfach klick machen! Der Kauf einer Immobilie ist – allen rationalen Aspekten zum Trotz- immer eine emotionale Angelegenheit.

Bevor du jetzt aber zum Notar gehst, um einen Kaufvertrag zu unterschreiben, solltest du aber zunächst den Kopf wieder einschalten und auch die folgenden Punkte beachten.

 

Egal ob Privatverkauf oder Makler: alle Unterlagen müssen her!

Bevor du jetzt weitere Schritte unternimmst, brauchst du vom Verkäufer oder dem Immobilienmakler die kompletten Hausunterlagen. Diese Unterlagen brauchst du, um die Angaben von Verkäufer oder Makler zu prüfen und um die Finanzierung deines Vorhabens auf die Beine stellen zu können.

Vor allem ältere Privatverkäufer und schlechte Immobilienmakler wollen einem gerne weiß machen, dass man keine Unterlagen hat und auch nicht braucht. Immer dann ist besondere Vorsicht angesagt. Ich erleben es immer wieder, dass Verkäufer und Makler bestimmte Hausunterlagen nicht aushändigen wollen, weil beispielsweise An-, Um- oder Ausbauten nicht genehmigt wurden. Da wird dann gerne auch behauptet, dass beispielsweise Banken bestimmte Unterlagen gar nicht brauchen, um eine Kreditentscheidung zu treffen.

 

Finanzierung regeln!

Hast du vom Verkäufer oder Makler die notwendigen Objektunterlagen erhalten, gilt es, die Finanzierung “festzuzurren”. Dazu gehören öffentliche Fördermittel und die Bankfinanzierung. Erst wenn du von Banken, Sparkassen, Förderinstituten eine verbindliche (schriftliche!) Finanzierungszusage in Händen hältst, kannst du ohne Bedenken einen notariellen Kaufvertrag abschließen.

Tipp: verlasse dich niemals auf mündliche Finanzierungszusagen von Banken oder Vermittlern. Diese sind letztlich komplett wertlos! Nur eine schriftliche Finanzierungszusage des Darlehensgebers gibt die Sicherheit, dass die Finanzierung deines Kaufvorhabens tatsächlich gesichert ist. Eine solche Zusage darf keine schwammigen Vorbehalte enthalten (insbesondere nicht Formulierungen wie “vorbehaltlich der abschließenden Bonitätsprüfung oder Beleihungswertermittlung”).

 

Ein Gutachter bzw. Sachverständiger muss her!

Parallel zur Finanzierung solltest du dich darum kümmern, dass ein unabhängiger Gutachter bzw. Sachverständiger die Immobilie genauer unter die Lupe nimmt. Und keine Sorge: die Kosten dafür sind deutlich niedriger als viele glauben. Schließlich benötigst du kein ausführliches schriftliches Gutachten, sondern nur eine Einschätzung des Zustandes der Immobilie.

Eine solche Besichtigung dauert bei einem Einfamilienhaus in der Regel eine knappe Stunde und kostet ca. 300 Euro.

 

Der Kaufvertrag beim Notar

Sobald du sicher bist, dass du die Immobilie tatsächlich kaufen möchtest und die Finanzierung dafür steht, kannst du mit ruhigem Gewissen den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. In dem Kaufvertrag werden dann u.a. folgende Punkte vereinbart:

  • der Kaufpreis (und ggf. dessen Aufteilung)
  • der Übergabetermin (und damit auch die Fälligkeit des Kaufpreises)
  • die künftigen Besitzverhältnisse

Notare neigen gerne dazu, Standard-Kaufverträge zu benutzen. Diese können aber Klauseln oder Formulierungen enthalten, die für dich als Käufer oder für den Verkäufer nachteilig sind. Du solltest vor Abschluß des Vertrages ggf. in einem gesonderten Gespräch von dem Notar beraten lassen. Das gilt ganz besonders im Hinblick auf die künftigen Eigentumsverhältnisse. Dass beispielsweise Ehepaare fast immer jeweils zur Hälfte Eigentümer der Immobilie werden, ist nur selten die optimale Regelung. Und gerade unverheiratete Paare müssen bei einem Immobilienkaufvertrag einige besondere Details beachten.

 

Übergabe der Immobilie

Im Kaufvertrag wird ein Übergabedatum vereinbart (Übergang von Nutzen und Lasten). In der Regel ist das mit der Übergabe der Schlüssel und Hausunterlagen verbunden. Hier sollten Käufer und Verkäufer eine gemeinsame Abnahme der Immobilie vornehmen. Dabei werden u.a. die Zählerstände für Wasser, Strom usw. abgelesen und später an die Versorger gemeldet, damit diese eine Endabrechnung erstellen können.

Der Abnahmetermin ist auch wichtig, um ggf. bislang versteckte Mängel zu finden und zu dokumentieren. Das ist besonders bei allen Immobilien wichtig, die vor der Übergabe noch bewohnt waren. Ist die Immobilie leer geräumt, findet sich ggf. doch noch der eine oder andere Mängel.

Ab dem Übergabetermin sind Sie als Käufer für die Immobilie verantwortlich. Das betrifft insbesondere auch die sog. Verkehrssicherungspflichten. Damit ist beispielsweise das Schneeräumen im Winter gemeint.

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